Les sociétés offshores dans le viseur
Author: admin
Un projet de loi sera déposé avant la fin de l’année sur les droits de mutation et le contrôle des sociétés offshore propriétaires d’immeubles à Monaco.
Objectif: corriger les pertes de recettes sur les droits de mutations. Des pertes qui viennent de ce que, parfois, des mutations ne sont pas imposées parce que réalisées par ces sociétés offshore.
Comme les frais d’enregistrement à Monaco sont plus élevés que dans leur pays d’origine, cela peut aussi freiner le
nombre de mutations. Au final, Monaco est pénalisé. » C’est le ministre d’Etat, Michel Roger, qui a officiellement ouvert les hostilités, en juillet dernier, contre les sociétés offshore dans une interview accordée à «Monaco Hebdo». Mais en réalisant cette enquête les experts interrogés se plaignent tous, et depuis longtemps. de ces sociétés qui seraient aujourd’hui propriétaire d’un grand nombre d’appartements en principauté.
Bien sûr, impossible de savoir combien. Ce qui n’empêche pas quelques professionnels de l’immobilier de faire des estimations:
«Aujourd’hui, environ 40 à 45 %des appartements du marché passent par des sociétés offshore. Ce qui est énorme” explique un professionnel de l’immobilier qui préfère rester anonyme.
Pourtant, ce n’est pas un phénomène nouveau. « Les sociétés offshore ont toujours existé. Mais on en voit de plus en plus depuis début 2000. Avec une accélération à partir de 2005. Mais ces sociétés sont tout à fait légales. Au fond, il s’agit d’une sorte de niche fiscale dans laquelle certains se sont tout simplement engouffrés », explique Anne-Marie Monaco, qui gère l’agence Westrope depuis 1980. En fait, le système est simple. Lorsqu’on achète un appartement à Monaco, il faut payer des droits de mutation, qui sont de 9 %du prix de vente. C’est-à-dire 6,5 % de frais d’enregistrement, 1 % de frais de transcription et 1,5%de frais de notaire. Quand une société offshore achète un appartement, elle paie ces 9 %. Mais ensuite, lorsque cette société décide de revendre cet appartement, plus question de payer à nouveau ces droits de mutation. « En fait, le vendeur cède à l’acheteur de l’appartement les parts de la société offshore”, explique l’administrateur délégué d’Agedi, Massimiliano Ibba. Résultat, l’Etat n’encaisse pas un centime sur cette transaction. Or, avec des ventes qui atteignent souvent plusieurs millions d’euros, voire plusieurs dizaines de millions, le manque à gagner est énorme. Ce qui explique la réaction de Michel Roger cet été.
Un problème qui vient s’ajouter à la crise mondiale qui touche aussi l’immobilier monégasque. Depuis notre dernière enquête, en juillet 2009, le président de la chambre des agents immobiliers de Monaco, Michel Dotta, estime que « les prix affichés ont baissé de 10 à 15 %» en moyenne. Avant d’ajouter: « Le nombre de transactions est passé de 424 en 2007, à 370 en 2008, à 205 en 2009. En 2010, si on arrive à 200 appartements vendus, ça sera bien. En fait, il y a eu un décrochage au second semestre 2008.
Mais il faut dire qu’on était sur un rythme très élevé, avec plus de 100 appartements vendus par trimestre. » D’après les infos communiquées par Monaco en chiffres, en 2005, le chiffre d’affaires était de 440 millions, 599 millions en 2006, 854 millions en 2007 et 934 millions en 2008. Avant de s’effondrer à 429 millions en 2009. “Pour 2010, on devrait atteindre 350 millions de chiffre d’affaires, reprend Michel Dotta. Mais à Monaco, il y a toujours le risque qu’avec 2 ventes d’appartements exceptionnels, on fausse le chiffre d’affaires final. ” En attendant, l’inquiétude continue de monter chez les agents immobiliers monégasques qui ne voient pas vraiment d’amélioration par rapport à l’été 2009.
“La demande est faible, il y a peu de clients », raconte Jean-Yves Lorenzi, patron de Roc Agency. Car, avant d’investir, les gens se posent beaucoup de questions. Mais comme les prix n’augmentent plus, ils préfèrent attendre.
En espérant que les prix vont baisser encore. Même s’ils savent qu’en dessous d’un certain chiffre, les propriétaires refuseront de vendre. » Un avis partagé par Anne-Marie Monaco: « En fait, on manque de visibilité. Ce qui provoque beaucoup d’inquiétude. »
Pourtant, les choses ont bougé depuis l’été 2009. Ce que confirme Massimiliano Ibba: «Si on prend les prix réels de vente des appartements, on constate une baisse de 10% environ. Voire 15 à 20% dans certains cas. Au fond, la nouveauté c’est qu’aujourd’hui, il y a beaucoup plus de propriétaires qui acceptant de négocier: Même si certains restent fermes. »
Rien d’exceptionnelle à espérer bien sûr. Mais désormais, la marge de négociation existe vraiment pour l’acheteur. Ce qui n’empêche pas certains de tenter des gros coups, en faisant une offre qui correspond à la moitié du prix de vente! « Il ne faut pas rêver non plus, souligne Jean-Yves Lorenzi. A 50 % du prix demandé, les propriétaires ne vendront pas. »
Au 50% peut-être pas. Mais beaucoup d’agents reconnaissent que faire une proposition raisonnablement à la baisse, c’est-à dire autour de -10 à -15 %, c’est une bonne idée. Alors que d’autres avouent aussi être parfois obligés d’accepter des baisses sur la marge que prend l’agence sur chaque vente. « La période est délicate. Donc tout le monde doit faire un effort », explique un agent.
L’Etat aussi va faire un effort. En acceptant de baisser les frais de mutation pour rendre les transactions monégasques plus attractives. Une décision saluée par l’ensemble des agents immobiliers que « Monaco Hebdo » à pu rencontrer. «C’est un levier qu’il faut actionner » explique l’un d’entre eux. « Ce ne sera sûrement pas suffisant pour sortir de la crise dans laquelle on est plongée. Mais ça va dans le bon sens »
Même position chez Michel Dotta, qui estime que « parce que ça coûte trop cher, les gens font appel à des sociétés offshore. Du coup, il faut se poser la question. Car la politique du gouvernement c’est de miser sur des gens qui viennent s’installer à Monaco avec leur famille, tout en développant sur place leur entreprise. La confidentialité, c’est une bonne chose. Mais passer entre les taxes fixées par l’Etat, c’est autre chose. Voilà pourquoi je pense qu’il faut qu’il y ait des légères taxes, mais pas un impôt. Du coup, je suis très favorable à une baisse des droits de mutation »
Car, même si cette baisse peut sembler symbolique, elle peut dans certains cas débloquer des situations bien verrouillées, comme l’explique Massimiliano Ibba: « Les droits de mutation bloquent parfois certaines ventes. Surtout quand on voit des ventes échouer parce que le propriétaire refuse de baisser son prix de 3 %! Donc, pour l’acheteur, c’est pareil: 9%de droits de mutation, ça peut le pousser à renoncer »
Une certitude, personne n’est vraiment optimiste pour 2011. Ibba encore: «Pour l’année prochaine, je ne crois pas à une hausse des prix, qui devraient rester stables. Mais il n’y aura pas de baisse non plus. »
Chez “Miells & Partners” si on préfère rester prudent, Elodie Blanc-Sardi est claire: « Je ne crois pas qu’il faut espérer retrouver en 2011 les années fastes où tout se vendait qu’on a connues en 2007et 2008. Mais si par reprise on entend des acheteurs qui continuent d’investir; là j’y crois. D’ailleurs, le marché est moins verrouillé qu’en 2009. » Rendez-vous l’année prochaine.
Source: Monaco Hebdo” N°724 del 09-15 décembre
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