Immobilier : Monaco devra s’adapter
Author: redazione
Le marché immobilier reste contrasté. Beaucoup d’offres. Des négociations importantes pour vendre. Peu de nouveaux acheteurs étrangers. Pas de vrai pessimisme néanmoins. Les produits sont-ils bien adaptés à la nouvelle clientèle ?
Selon la tradition, la « Gazette de Monaco » tente chaque année de faire le point sur l’immobilier.
Qu’en est-il du ‘léger frémissement’ annoncé l’année précédente : est-ce un euphémisme emprunté à la méthode Coué ou bien une réalité ? La Gazette a rencontré les professionnels. La tâche ne fut pas toujours aisée. Entre les fins de non-recevoir (aimables, précisons-le), le désir d’anonymat d’autre part (pour les plus pessimistes), certains ont bien voulu développer, à découvert, leur point de vue. Divergent parfois
Il y a seize ans …
En fait, nous ne sommes pas en 2011 mais en 1995, ces quelques lignes constituaient l’introduction de l’enquête publiée, en mai, il y a tous justes seize ans. Tout n’a pas changé à l’exception des prix. A l’époque, le président de la Chambre immobilière monégasque, Raoul Boni, les situait dans les fourchettes suivantes : « de 50 à 75 000 fr le m2 pour du neuf. Il existe un marché de revente dans des constructions de dix ans, autour de « 35 000 à 50 000 fr le m2 et de 20 000 à 30 000 francs dans l’ancien ». On atteignait alors 80 ou 85 000 fr le m2 dans le Carré d’Or …
De quoi relativiser la baisse moyenne des prix observée depuis le pic de 2008 même si elle n’est contestée par personne. Où en sommes-nous, aujourd’hui ? Y-a-t-il eu une amélioration l’an dernier ? Le début 2011 s’annonce-t-il meilleur ?
Selon l’actuel Président de la Chambre Immobilière, il est prématuré de vouloir dégager de vraies tendances à l’heure actuelle. Il reconnait qu’il y a e un tassement en 2010 avec une légère baisse dans les immeubles de qualité moyenne mais plutôt une confirmation des prix dans le haut de gamme. Le tout accompagné d’un ralentissement des transactions. Si les statistiques ne sont pas encore disponibles, le chiffre de 200 est cité contre 229 « reventes » (selon la définition officielle) en 2009. Faut-il rappeler que ce chiffre a évolué entre 351 et 406 entre 2001 et 2008 avec une pointe à 464 en 2007. La chute est beaucoup plus brutale en valeur puisqu’on est passé d’environ 400 millions en 2004/2005 à 932 millions en 2008 pour retomber à 397 millions en 2009.
Pas de reprise en 2010
2010, la reprise n’a pas été au rendez-vous. Une opinion quasi unanime même si les analyses peuvent être légèrement différentes. Selon Sergio Camoletto (Afim), « 2010 a été semblable à 2009 avec une stagnation des négociations dans un marché très calme avec des prix stables après le recul de 2009 ou en légère baisse ». Massimiliano Ibba (Agedi) parle d’une stabilité des prix affichés mais précise : « les négociations qui ont abouti voient des réductions entre 10et20% »
Comment l’année 2011 a-t-elle démarré ? « Un léger frémissement serait perceptible », estime Michel Dotta. Mais les avis sont assez partagés. Massimiliano Ibba (Agedi) évoque un marché toujours faible avec des vendeurs peu disposés à baisser les prix et des acquéreurs attentistes. Anne-Marie Monaco (Westrope) ne voit pas d’amélioration en ce début d’année. Chez Nouvion Immobilier, Jérôme Tempier juge qu’il n’ya pas d’évolution significative et qu’il en est ainsi depuis trois ans.
En revanche, Sergio Camoletto estime que les premiers mois de 2011 ont été marqués par une légère progression des négociations et une reprise des ventes dans un climat économique plus propice. Même son de cloche de la part de Lucien Mostacci (Miells) qui note une légère amélioration depuis six mois. Le promoteur Claudio Marzocco partage cette opinion et évoque une reprise à petits pas d’année en année.
Où et quels biens ?
Dans ce climat contrasté, quels sont les biens les plus recherchés ou ceux qui se vendent le mieux.
Dans la période récente, les produits pas trop importants entre 800 000 et 3 millions d’euros ont trouvé et trouvent encore preneurs, parfois des studios ou des 2/3 pièces à 20 ou 25 000 euros le m2 selon la localisation du bien et son état.
Plus difficile serait apparemment le segment du milieu de gamme. Le haut de gamme, lui, est toujours recherché. « Les appartements de plus de 200/300 m2 en raison de leur rareté, explique Michel Dotta. « Les produits exceptionnels retrouvent une clientèle, en particulier les penthouses à condition qu’ils restent à des prix convenables » insiste Lucien Mostacci. « Il y a quelques rares ventes à des prix très élevés pour des appartements de taille moyenne/grande dans le Carré d’Or avec vue panoramique dans les étages élevés et immeubles prestigieux », déclare Sergio Camoletto.
Les lieux recherchés, ce sont toujours le Carré d’Or, sa proximité, les immeubles d’exception du centre, le Larvotto, Fontvieille, le port, en revanche, le Jardin exotique et la Condamine sont peu demandés sauf emplacements rares.
Beaucoup d’offres
Aujourd’hui, ce sont plutôt les acheteurs qui ont les cartes en mains mais les vendeurs gardent parfois leurs atouts. « L’offre est bien supérieure à la demande. En fait, la reprise du marché devra passer tout d’abord par l’écoulement du stock des biens à la vente qui se sont accumulés sur le marché », déclare Massimiliano Ibba (Agedi). C’est certainement exact.
« En milieu de gamme, il y a beaucoup d’offres et peu de nouvelles demandes », précise Michel Dotta tandis que Sergio Camoletto estime que « l’adéquation entre l’offre et la demande est toujours difficile dans un micro-marché comme Monaco. Il y a beaucoup d’appartements qui ne trouvent pas preneurs car trop chers ou parce que les prestations ne correspondent pas au prix demandé ».
Les vrais prix
Lucien Mostacci exprime une opinion identique : « il y a beaucoup d’offres parce que les biens ne sont pas toujours à leur juste prix ». L’ajustement du marché peut se faire de plusieurs façons : par la baisse des prix, par le retrait des vendeurs. Certains choisissent cette solution et parfois louent leur bien.
Mais bien évidemment, la variable principale reste le prix. Si les opinions divergent quelque peu sur l’importance de la baisse depuis 2008, tous s’accordent à dire que les négociations aboutissent grâce à des réductions sur le prix affiché.
« Environ de 10 à 15% en règle générale, mais très peu dans le haut de gamme », selon Michel Dotta. « Entre 10 à 20% du prix affiché », confirme Massimiliano Ibba. « Plutôt 15 à 20% », à en croire Lucien Mostacci. « 10% du prix affiché », déclare Sergio Camoletto. « 20% », dit Jacques Tempier. Claude Bollati confirme qu’il y a souvent « un gros écart entre le prix demandé et celui de la transaction ». En vérité, tout dépend des conditions de négociation, du bien, du prix de départ, mais une chose est sûre, si on veut vendre il faut négocier…. Ce qui pourrait inciter les petits malins à ne pas afficher un prix trop bas mais gare, dans un marché concurrentiel, à n pas renvoyer ainsi l’acheteur potentiel vers d’autres biens.
Quelle baisse ?
Si on fait abstraction de certains prix « fous », autour de 100 000 euros le m2 au Park Palace ou au Métropole dans l’euphorie du début 2008, la baisse peut être estimée autour de 25 à 30%, moins pour certains professionnels, plus pour d’autres. Quand le marché se rétrécie, les prix moyens perdent un peu de leur sens, mais le prix réel reste évidemment celui auquel les transactions sont réalisées. A Fontvieille, un duplex de 400m2 se serait négocié 25 000 euros/m2. Un 140m2 au Beverly Palace est vendu à un peu plus de 170 000 euros/m2 .Autre exemple : 21 000 euros/m2 pour un 72m2 en façade du Château Périgord que l’acquéreur aurait remis sur le marché à un prix supérieur. Dans le Carré d’Or, des négociations auraient abouti en dessous de 40 000euros.
La fourchette s’élargit en raison du ralentissement des transactions : celui qui veut vendre doit accepter la baisse imposée par l’acheteur, celui qui rêve d’un roof dans le Carré d’Or doit accepter de le payer cher mais peut le trouver aujourd’hui à 35 000 euros au lieu de 45 000 le m2. Néanmoins, un roof sur les jardins du Casino serait, lui, négocié autour de 75 000 euros le m2 … Prix identique voire supérieur pour un étage élevé dans un immeuble prestigieux au début du Larvotto… On s’éloigne alors du prix moyen.
Qui achète ?
Ce climat contrasté du marché parait assez cohérent avec l’origine diverse des acheteurs. Selon Sergio Camoletto, « la clientèle actuelle est constituée presque essentiellement par des étrangers déjà résidents depuis plusieurs années : Italiens, Européens du nord ou de l’est, des personnes ayant dépassé les 50 ou 60ans, rentiers, en fin d’activité ou retraités ». Propos très proches de Massimiliano Ibba : « les acheteurs sont presque exclusivement des locaux d’origine italienne, anglo-saxonne ou belge âgés de plus de 40 ans qui veulent investir ».
Jérôme Tempier évoque, lui, une clientèle de Monégasques surtout pour les achats entre 1 à 3 millions d’euros, d’Italiens, de nordiques, d’Allemands mais aussi quelques Russes au profil un peu différent de ceux d’il y a trois ou quatre ans. Lucien Mostacci confirme lui aussi un retour d’acheteurs russes. Mais, en règle générale, les acheteurs sont plutôt des résidents. « Il n’y a presque pas de nouveaux acheteurs, les new-comers préfèrent louer d’abord », explique Sergio Camoletto comme la plupart de ses confrères. Tous soulignent la bonne santé retrouvée du marché de la location. Un élément positif sur lequel nous reviendrons.
Les places concurrentes : Londres, Genève …
Mais aujourd’hui, la principauté a sans doute besoin de nouveaux investisseurs pour doper l’économie et le marché immobilier. Ces investisseurs lui préfèrent-ils d’autres places ? La concurrence existe : la Suisse, Londres, que la clientèle du Moyen-Orient et des pays de l’est apprécie, déclare Michel Dotta. Sergio Camoletto le confirme : « la principauté est surtout en concurrence avec la Suisse, Genève en particulier, et Londres. Beaucoup de résidents que nous avions dans le passé, pilotes de F1, champions sportifs en général, familles très fortunées ont préféré la Suisse parce que l’immobilier est moins cher et parce qu’avec le système de forfait, ils peuvent mieux se défendre vis-à-vis des services fiscaux de leur pays d’origine. Londres est préférée, poursuit-il, par une clientèle plus jeune et dynamique qui est active dans le domaine financier et boursier. En outre, beaucoup de clients arabes et de pays de l’est choisissent Londres pour y résider et investir. »
Une opinion partagée par Lucien Mostacci qui voit, en Londres et même Paris ou d’autres capitales, des concurrents importants.
Une autre partie de la clientèle, des Russes notamment, attirés par Monaco sans vouloir obligatoirement y résider, achète à proximité des somptueuses villas en bord de mer qui restent relativement moins chères.
Parfois aussi, les villas de la Côtes d’Azur, sont des résidences secondaires pour ceux qui habitent Monaco. «Les Anglo-saxons qui veulent retrouver la verdure aiment bien.. », souligne Michel Dotta, « …avoir une maison pour le week-end à Mougins, Roquefort-les-Pins ou la Colle-sur-Loup … ».
Les atouts de Monaco
Mais dans ce cas, il ne s’agit pas de produits concurrents mais complémentaires …
D’ailleurs, à en croire Massimiliano Ibba, « il n’ya pas de vrai concurrent pour une place comme la principauté, les spécificités du pays ne se retrouvent nulle part ailleurs (fiscalité, qualité de vie, sécurité, climà, localisation géographique) ». Claudio Marzocco y ajoute le climat social et une certaine simplicité de vie avec ces facilités pour se rencontrer.
Beaucoup d’atouts sont là mais sans doute faut-il lutter contre les faiblesses et mieux s’adapter en analysant les causes de ce manque de tonicité.
La première explication est évidemment internationale : la digestion d’une crise dont on craint qu’elle ne soit pas terminée.
Le « scudo », lui aussi, même s’il n’a pas eu un impact direct fort sur l’immobilier monégasque et s’il est derrière nous, ne crée pas un climat favorable à l’arrivée d’investisseurs italiens nouveaux.
La perspective d’une baisse des droits de mutation pour freiner les transactions via des structures offshore, en revanche n’a pas généré un climat attentiste car les acheteurs n’étaient le plus souvent pas informés du projet. Quoi qu’il en soit, on saura sous peu quel est l’impact de la réforme envisagée puisque le ministre d’Etat a annoncé le dépôt du projet de loi qui prévoit une baisse des droits en contrepartie de la saisie de toutes les transactions y compris les baux emphytéotiques.
Autre amélioration évoquée : l’accélération des délais pour les transformations et les travaux. Si Michel Dotta estime que la procédure est légère et pas compliquée, qu’il faut respecter certaines règles, il admet qu ele circuit syndic-architecte-Etat est parfois un peu long. Mais il précise : « personne n’achète sous réserve du droit de transformer ». Une opinion partagée par Sergio Camoletto : « les autorisations d’aménagement ne sont pas plus longues, compliquées ou difficiles à obtenir que dans d’autres pays ».
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La location redémarre … grâce à la baisse
Le marché locatif se porte bien, les professionnels le soulignent, la baisse des loyers (autour de 25 %), sans doute plus facile à faire admettre que celle des prix, a relancé le marché. Une vraie différence par rapport à l’an dernier. Les secteurs les plus recherchés sont là encore le Carré d’Or, le centre, le port, Fontvieille. Souvent, les nouveaux arrivants en principauté préfèrent louer plutôt qu’acheter, au moins dans un premier temps ce qui crée une certaine demande mais cette clientèle n’est pas très stable, souligne un grand opérateur du marché.
Bureaux : un marché difficile à cerner
En revanche, il n’y a pas suffisamment de bureaux de qualité et de surfaces suffisantes, les locaux libérés à Fontvieille ne correspondent pas toujours aux besoins actuels. « Les demandes portent, selon Lucien Mostacci, sur des grandes surfaces de prestige pouvant aller jusqu’à 1 000m2 dans le centre ». Il faudrait pouvoir plus souvent transformer des logements en bureaux. Une incitation avec une cotation du sol plus favorable aux bureaux va d’ailleurs être proposée par le CES.
Mais le marché des bureaux reste en réalité complexe. Certaines surfaces a priori séduisantes ne trouvent pas preneur. Qui s’en va ? Qui arrive ? Un inventaire serait sans doute souhaitable dans le cadre des mesures sur l’attractivité.
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Source : « La Gazette de Monaco » N° 446 du 14 juin
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