Montecarlo news real-estate

3 questions à: Massimiliano Ibba

Wednesday, December 1st, 2010

ADMINISTRATEUR DÉLÉGUÉ DE L’AGENCE IMMOBILIÈRE AGEDI

Quelle est l’évolution des biens disponibles au sein de votre agence?
Entre 2006 et 2008, nous subissions une importante pénurie de produits. Dès septembre 2008, la situation a évolué, conduisant désormais à une inversion de l’équilibre. Nous disposons ainsi d’un portefeuille comportant près de quatre fois plus de biens qu’auparavant la crise est arrivée après une période où les prix ont quasiment doublé et, ainsi, le marché s’est bloqué.
Je pense Que cela est en grande partie lié aux marchands de biens. Dans une période où l’offre était restreinte, les prix se sont envolés. De nombreux marchands de biens ont alors saisi l’opportunité et ont parfois réalisé des plus·values de plus de 30% en quelques mois sans même procéder à une rénovation. Cela a provoqué une bulle spéculative. On amême vu certains marchands tenter de revendre des compromis de vente! La crise a permis de rationaliser le marché, de nombreux marchands de biens ont quitté Monaco.

Est·ce à dire que l’offre et ta demande se rencontrent désormais?
Non. Nous sommes actuellement dans une situation inversée. Les acquéreurs tentent de négocier des prix très bas, les vendeurs qui pour la plupart ne sont pas dans un besoin de  trésorerie urgent, demeurent attentistes, persuadés que les prix vont remonter. Chacun campe sur ses positions et il nous est arrivé de voir des nêgociations échouer à 100.000 euros près sur des montants totaux de plus de trois millions.

Il ne semble donc pas possible, pour un acquéreur, de réaliser, selon le jargon, des “coups”, comme cela peut se faire dan, d’autres grandes villes…
Il convient de distinguer. On peut encore faire un coup en réalisant un achat àun montant situé à 20% en dessous du marché. Je dirais Que cela concerne environ 5% des transactions que nous avons effectuées cette année. En revanche, faire un “gros coup” en allant au·delà des 20% me paraît extrêmement difficile.

Source L’Observateur de Monaco N° 93 du novembre 2010
PROPOS RECUEILLIS PAR GEORGES·OLlVIERKA LI FA

Tags: agence immobiliere agedi, real-estate
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Immobilier – INVESTIR… MAINTENANT!

Wednesday, December 1st, 2010

Un bien immobilier à Monaco: trop cher? Pas assez attractif financièrement? A y regarder de près pourtant, l’operation peut s’avérer intéressante. A condition de respecter certaines conditions et d’adopter la stratégie adéquate. Des clefs indispensables pour ouvrir les portes de l’immobilier rentable.

Taux d’intérêts au plus bas, disponibilité des biens plus importante et tarifs « ajustés » qui cessent de s’envoler, tout porte a croue que cette fin d’année 2010 et début 20II s’avèrent être le moment idéal pour investir dans l’immobilier. “Dans une gestion dite de bon père famille, j’ai tendance Ci privilégier, sans hésitation, l’immobilier aux placements financiers dans des valeurs mobilières », indique d’ailleurs et sans surprise le président de la Chambre immobilière monégasque, Michel Dotta. Propos confirmé tant dans les établissements  bancaires, que par ce spécialiste de la gestion de patrimoine pour qui « les divers indicateurs montrent que nous nous situons dans une période extrêmement gavorable», Explication.  Les taux de crédit pratiqués, parmi les plus bas au regard des décennies récentes, favorisent un emprunt peu coûteux. Parallèlement, la crise étant passée par là, les produits  disponibles sur le marché ont rarement été aussi nombreux, offrant à l’acquéreur potentiel un choix assez large malgré la faible capacité d’un marché monégasque habituellement marqué par le manque de biens. “La spéculation avait asséché l’offre, reconnaît d’ail leurs François Arpino, directeur de la banque privée du CFM Monaco.
Mais la conjoncture économique récente a modifié la donne. Nous sommes désormais passés d’ulle situation où le vendeur se trouvait en position de force à une conjoncture inverse où la demande dicte ses conditions ».
Enfin, troisième élément majeur, en lien direct avec le précédent, les prix affichés ont logiquement été contraints de se stabiliser. « On ne parlera certainement pas de baisse, mais on observe un marché qui se veut désormais plus ajusté, où les prix ne sont plus totalement déconnectés de la réalité du marché », explique un expert qui estime cependant “qu’une baisse de 10 % des prix demandés par les vendeurs permettraient réellement de mettre en adéquation l’offre et la demande en proposant des transactions à ce que l’on pourrait juger être la  véritable valeur marchande des biens ».

Les pièges à éviter
Le détenteur de capitaux désireux de placer son argent se retrouve donc, plus que jamais, en face d’un produit particulièrement attractif. Mais la « fenêtre » propice à l’investissement  risque d’être courte, se lon entre autres, Jean -Luc Gauberti, responsable de la direction des affaires immobilières du CFM, qui estime que “l’on pourrait assister à une remontée des taux d’intérêt dans un avenir proche ».
D’ailleurs, selon Michel Dotta, à la tête de l’une des plus importantes agences de la place, ” le moyen terme immobilier, au regard des 40 dernières années sera toujours gagnant par rapport au mobilier et ce quel que soit le lieu considérédans le monde. Au surplus, Monaco dispose de deux atouts formidables: une stabilité politique et une dimension de territoire
qui entraîne une offre qui sera toujours relativement restreinte. Ainsi, sur les dix dernières années, le prix moyen au mètre carre a connu une croissance de 300 %, ce qui place la matière immobilière panni les investissements les plus sûrs du marché ». On l’aura compris, l’heureux détenteur de capitaux a tout intérêt à placer son argent dans la pierre plutôt qu’en actions et obligations, par exemple. Mais attention. Derrière cette situation apparemment attrayante se cachent quelques pièges qui, s’ils ne risquent que très rarement de mettre en péril le capital investi, peuvent en limiter l’intérêt. En effet, l’investisseur ne peut se lancer dans une stratégie sans avoir mûrement réfléchi et structurer sa manière d’agir. Ce qui conduit d’ailleurs les professionnels à considérer le recours à un spécialiste de la gestion de patrimoine comme indispensable dès lors que Je capital à investir dépasse le million  d’euros.
Parmi les questions aux quelles il faudra répondre, ce lle de la somme à dédier à la partie immobilière. François Arpino, du CFM: «Les Monégasques investissent à plus de 50 % dans la pierre, ce qui est rare dans la plupart des autres États, Il nous arrive d’observer parfois des proportions atteignant même les 70 % lorsque la personne est rentière ». Ce que tempère un spécialiste de la gestion de patrimoine qui estime « qu’il ne faut aller au-delà de 10 % du capital disponible.
Si l’on évalue tous les paramètres, il est possible d’affirmer que la matière immobilière est aujourd’hui plus rentable que les produits financiers. Mais on ne peut affinner avec certitude
qu’elle est moins risquée car, au niveau politique, les accords internationaux comme ceux issus de la transparence fiscale peuvent modifier l’attractivité de la principauté de manière soudaine ». Une diversification que ce même spécialiste ne défend, en revanche, pas du point de vue de la localisation du bien, ni même concernant le nombre de produits à mettre  dans son panier d’investissement. « Monaco est si petit qu’il n’est pas utile de répartir son capital dans divers sites. L’effet de mode selon les quartiers qui peut constituer un argument  dans de grandes villes demeure sans incidence réelle à Monaco où l’on ne peut craindre que l’un de ces quartiers perde véritablement de la valeur parcequ’il Ile serait plus aussi prisé. De même, se dire qu’en multipliant les biens, on diminue les risques semble peu convaincant. En effet, un toit-terrasse de très haut standing trouvera toujours preneur, même si son  tarif peut s’avérer très elevé. Préférer plusieurs studios à un  tel appartement demeure une question de choix personnel, pas de stratégie ».
Profiter des taux d’intérêt Quant au financement, il peut s’avérer  judicieux de jouer la carte de l’emprunt.
François Arpino: « Compte tenu du taux pratiqué par les établissements bancaires que nous avons précédemment évoqué, il paraît judicieux de solliciter un crédit pour financer 50 à 70 % du bien et ce, même si l’on dispose de l’ensemble de la somme nécessaire à l’achat du produit. Cela permet ainsi à la lfois de conserver des liquidités et de jouer l’effet de levier en
dynamisant l’investissement. D’ailleurs cette proportion ne s’ellvisage pas seulement du seul point de vue acquisition, mais peut également l’être ell tennes de refinancier dans le cadre
d’une stratégie patrimoniale etfinancière plus ambitieuse ». Autre question à laquelle il convient de réfléchir avant l’achat: l’immobilier est·il forcément un investissement à long terme? Selon Michel Dotta, la période idéale à respecter se situe aux environs de sept années entre les actes d’achat et de revente. Jean-Luc Gauberti, estime également qu’il s’agît “d’un  investissement qui doit êtreconsidéréà moyen au long terme » . En revanche, pour notre spécialiste de la gestion de patrimoine, les délais peuvent s’avérer beaucoup plus courts, de l’ordre de deux à trois ans: « Dans le cas d’un investissement pur, c’est-à-dire dénuéde facteurs tels que la volonté de se loger, il peut être intéressant d’envisager des périodes très courtes car les taux proposés par les établissements bancaires sonl très bas. Dès lors les coûts de financements sont extrêmemem attractifs et n’imposent donc pas les mêmes délais  pour amortir l’investissement: ce que l’on appelle l’effet de levier permet alors de mettre en place des stratégies efficaces dans un laps de temps plus restreint ». Une autre donnée  pourrait d’ailleurs, à un niveau plus global, renforcer les avantages de ce type d’investissement à court terme. Jean-Louis Gauberti: « Certes, le marchéest calme, ce qlli est plutôt favorable à l’investissement. Les sources de richesses deviennent de plus en plus importantes en Asie et en Amériqlle latine. Donc on va peut-être assister à une reprise plus rapide que prévue de l’illtérêt porté à l’immobilier monégasque de la part de ces populations qui regardent vers l’Europe et souvent vers Monaco. Notre défi va donc consister à intéresser ces clients à l’immobilier d’investissement et si nous y parvenons, il est probable que cela soutiendra les prix. D’où l’intérêt de se porter acquéreur dès à présent, avant que le montant des transactions n’augmente ».

Source: L’Observateur de Monaco N° 93 du novembre 2010

Tags: immobilier, monaco
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LE MARCHÉ DU LUXE À NICE

Tuesday, October 12th, 2010

Si les caps azuréens, Villefranche-sur-Mer, Beaulieu-sur-Mer, Eze et Roquebrune-Cap-Martin, à l’est, Saint-Paul-de-Vence, Antibes, Cannes ou Mougins, à l’ouest, recèlent des produits exceptionnels, la capitale économique de la Côte d’Azur, cinquième ville de France, deuxième de PACA avec 348.720 habitants, ne renonce pas au segment du prestige. La preuve en images.

Lorsqu’ils évoquent le cas niçois, le logement des autochtones et le plan courant viennent à l’esprit des observateurs. Il reste, néanmoins, des quartiers exclusivement haut de gamme  et des biens hors norme. La préfecture des Alpes-Maritimes est une cité magnifique, un amphithéâtre ouvert sur la Méditerranée, un joyau articulé le long de sa Baie des Anges. Elle présente la deuxième capacité hôtelière du pays, abrite le troisième aéroport et accueille, chaque année, 4 M de touristes. 12 % des habitations sont dédiées à l’usage secondaire et 9 % des résidents s’avèrent étrangers.
A l’origine, la ville se développe sur la colline du château, s’étendant, dès le XIV siècle, en lieu et place de l’actuel Vieux-Nice. Plus ancienne, la rive gauche du Paillon, inspirée de l’urbanisme turinois, multiplie les larges rues ponctuées d’immeubles colorés, tandis que la droite, généreusement pourvue à partir de l’annexion par l’état français en 1860, serait davantage d’obédience haussmannienne, une tendance qui se traduit par de hautes façades en pierre plutôt qu’enduites d’ocre et de rouge.
Au fil des décennies, les quartiers s’affirment. Le Vieux-Nice se dote d’églises baroques. Cimiez connaît son heure de gloire à la Belle Epoque. Le Mont-Boron, planté à quelques 200 mètres au-dessus du niveau de la mer dans sa partie haute, profite, sous le Second Empire, d’un reboisement.
La colline se pare alors de pins d’Alep, de caroubiers et d’oliviers, au point d’arborer, aujourd’hui, 60 ha classés en espace boisé. Peu à peu, la Promenade des Anglais, 7 km de littoral reliant le bassin Lympia, un univers aux teintes sardes axé sur la plaisance, à l’aéroport, la limite ouest de l’agglomération, s’auréole d’immeubles résidentiels et d’hôtels de grand standing, parmi lesquels le Negresco et le Palais de la Méditerranée. Enfin, le centre, communément appelé Carré d’Or, obtient ses lettres de noblesse avec la zone piétonne, dans les années 1970, et la réfection de la place Masséna, au changement de siècle.
Malgré la crise et une baisse sensible des tarifs de 5-10 %, le Mont·Boron demeure le secteur le plus cher de Nice. Dès l’automne 2008, le volume de ventes décroît ; pourtant, les valeurs se maintiennent. En cette rentrée, l’offre l’emporte à nouveau sur la demande. Le trois-pièces, ancien ou moderne, bénéficiant de 80-120 m2 habitables, d’une vue mer, d’un bel ensoleillement et, cerise sur le gâteau, de l’accès à une piscine, constitue le produit vedette. Scandinaves, Russes, Allemands et Anglo-saxons, manifestement de retour, déboursent pour ces prestations de 800.000 à 1,3 M €, sans sourciller s’ils obtiennent du clé en main. Peut-être moins dynamique, la villa se divise en trois catégories : la petite maison niçoise, située près du Mont·Alban et orientée sur les toits de la ville. Aux environs de 800.000 €, la bâtisse 1930 de 160m² sur une parcelle de 800 m2, entachée de quelques nuisances, entre 2 et 3 M €, et la propriété dite parfaite, à partir de 3 M €. Les gens du cru briguent la première. Un Polonais vient de débourser 1,8 M € pour une Art déco à rénover, issue de la deuxième tranche et rehaussée d’un beau jardin et d’une plongée sublime sur la Méditerranée. Sur ce créneau, la pénurie fait rage. Un Chinois s’allège, récemment, de 3,1 M € contre 300 m2 au confort dernier cri sur un terrain de 700 m2. Au sein de cette gamme, les acquéreurs potentiels sont aussi peu nombreux que les références disponibles. Parmi les clients de plus grands agences,  70 % sont étrangers et 30 % de locaux, essentiellement des professions libérales prêtes à engager autour du million d’euros. Dans la mesure où le Mont·Boron jouit d’une position dominante et d’une certaine tranquillité, il n’entre pas en concurrence avec la Promenade des Anglais, plébiscitée, sur la portion comprise entre le Monument aux Morts et le Negresco, par les Italiens.
Attachés à la proximité du cœur historique, du centre ville et des plages, ils n’hésitent pas à faire l’impasse sur le bruit et la circulation routière quasi permanente, injectant de 7000 à 10.000 €/m2 sur le front de mer.
Le luxe est d’abord une affaire d’emplacement, ensuite une question de critères. Il convient, cependant, de se pencher sur le port, en cours de restructuration puisque l’on aborde en ce moment même la deuxième tranche de travaux. On parle ici d’une exception pouvant atteindre, comme sur le Mont-Boron ou la Promenade, 12.000 €/m2, et d’un ticket d’entrée de l’ordre de 6000 € /m2. Cet été, un propriétaire espérait 1,5 M € pour un appartement de 130 m2 en excellente condition, quai des Docks, le plus coté grâce au soleil couchant et aux tableaux englobant les pointus de pêcheurs, la colline du château et la Baie des Anges. Très vite, un acheteur aligne la somme; le vendeur se désiste, persuadé d’obtenir davantage dans les prochains mois. Paradoxalement, l’adresse ne propose pas un bon rendement locatif, sauf à tirer profit d’une exploitation saisonnière. Ce que n’a pas manqué de faire un autre, qui a enlevé son fief des tablettes en juillet dernier. L’intéressé, jeune et citadin, apprécie le paysage de carte postale, l’accessibilité pédestre à tous les commerces et services et le cocktail d’authenticité populaire et de luxe débridé. Et peu importe l’hétérogénéité du parc immobilier et des immeubles.
Par ailleurs, certaines unités méritent une attention spécifique : les hôtels particuliers que l’on s’évertue à reconstituer, les penthouses ou autre maisons de ville du bas du Mont-Boron, de l’avenue du Capitaine Scott ou du Parc Louisa, par exemple. Dans ce domaine fermé et gardé, une bâtisse restaurée de style vénitien, 450 m2 sur une parcelle de 800 m2 avec piscine, vaut 5.250.000 €. Le toit-terrasse du Seau Rivage, quai des Etats-Unis, 285 m2 entourés de 240 m2 d’extérieurs, atteint, quant à lui, 4,7 M €, juste parce qu’il n’y a aucun équivalent en termes de situation, de surface et de vue.
Le marché de Cimiez est encore différent: éloigné de la Grande Bleue, il affiche des prix moins élevés et draine une clientèle plus locale. A l’instar du centre-ville, pris au sens large, incapable de décliner une typologie de produits aussi généreuse et variée que les précédents. Le boulevard Victor-Hugo se négocie de 5000 à 8000 €/m2, tandis que la place Masséna ou l’avenue de Verdun campent des enclaves toujours aussi exclusives.
Gairaut et Rimiez, sur les hauteurs nord et nord-est, restent les préférées des notables niçois en résidence principale.
La villa de 150 à 350 m2 sur 500-5000 m2 avec piscine et vue mer, dans un domaine sécurisé, s’inscrit comme la référence phare, commercialisée entre 1 et 3 M €, de 1,3 à 1,4 M € en moyenne. Certains, plus âgés, préfèrent se rapprocher de la ville et optent pour le verdoyant et paisible Cimiez. Le collectif se situe entre 3500 et 6000 €/m2, au-delà dès qu’il s’agit d’un dernier étage avec terrasse ou d’un rez-de-jardin.
Les constructions Belle Epoque, le Winter Palace, le Riviera Palace, le Régina ou l’Ermitage, sont toujours ultra prisées. Seules ombres au tableau: la rareté des extérieurs et les charges de copropriété parfois indécentes.
Bien sûr, les caps font rêver, mais Nice n’est pas en reste. En témoigne l’une des dernières ventes observées sur le Mont-Boron, à 15 M €. Les actuels  aménagements urbains, le réagencement des terrasses des Ponchettes et la coulée verte sur le Paillon entre le MAMAC et la mer, devraient renforcer la tendance.

Par LaetitiaRossi
Source: Résidences Immobiliers N° 139 (octobre 2010)

Tags: Côte d'Azur, nice, prestige
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L’EXCEPTION MONEGASGUE

Friday, September 3rd, 2010

La Principauté de Monaco n’est comparable à aucune autre destination, qu’il s’agisse de son parc immobilier, de sa grille tarifaire ou de sa clientèle.

Alors qu’il s’évertue à se débarrasser définitivement de I’ étiquette de “paradis fiscal “, le deuxième plus petit état de la planète derrière Le Vatican, affirme, une fois encore, sa spécificité. (Par Laetitia Rossi)
Moins de 2 km² de superficie, 32.796 habitants au recensement de 2008, 6089 Monégasques, 32 % de Français, 20 % d’ltaliens, 5 % de Britanniques et 24 % composés de pas moins de 125 autres nationalités… Avec un tel pedigree, rien d’étonnant à ce que Ie pays Ie plus densément peuplé du globe, entouré des villes hexagonales de Cap d’AiI, Beausoleil, Roquebrune-Cap-Martin et La Turbie, ne fasse rien comme tout Ie monde. Non content de I’ espace des origines, il commence par gagner du terrain sur la Méditerranée. Le Larvotto, Fontvieille, puis la digue en 2003.

II aurait obtenu 10 ha supplémentaires si, en décembre 2008, SAS Ie Prince Albert II n’avait pas décidé d’arrêter Ie projet d’extension maritime pour des raisons écologiques et sans doute aussi économiques. A la place, se dresse la Tour Odéon, un bâtiment bicéphale de 49 étages. Le tertiaire, la TVA et l’immobilier constituent les principales sources de revenus. Le tourisme s’inscrit en troisième position: le Grand Prix porte haut les couleurs monégasques, tandis que Ie Casino, Ie Palais Princier et Ie musé océanographique attirent de nombreux visiteurs.

La crise est toujours d’actualité, mais on perçoit, aujourd’hui, les premiers signes de reprise, tant au niveau de la vente que de la location, quels que soient la typologie de produit et Ie profil acquéreur, du studio à la grand surface, de I’ investisseur au résident. Belges, Suisses, Italiens et Allemands sont toujours très présents, les Anglais, plus en retrait. Quant aux Russes, ils privilégient très souvent Ie système locatif. Tous recherchent la qualité de vie, la sécurité, la douceur du climat, la stabilité politique, une situation géographique centrale, une bonne desserte ferroviaire et aérienne, de solides infrastructures culturelles et de Ioisirs et des établissements scolaires réputés. Par bien des aspects, Ie micro état frôle I’ excellence. Avant I’ automne 2008 et la débâcle des places boursières, on évoque des classements plaçant Monaco au deuxième rang mondial des villes les plus chères et des envolées proches des 80.000 € /m².

Deux ans plus tard, cet étalon de valeur, autrement dit Ie très prestigieux Mirabeau situé en plein Carré d ‘Or, retombe à 50-60.000 € /m². L’immobilier de standing, synonyme de vues mer, se négocie de 20.000 a 30.000 €/m’ boulevard d’italie, 45-50.000 € /m² dans les belles réalisations de Fontvieille, 35-40,000 € /m² au Shangri-La sur Ie port Hercule, alors que Ie ticket d’entrée – c’est à dire un produit basique dans un immeuble bourgeois, sans panorama particulier, parking et terrasse – avoisine 18-20.000 € /m2. La moyenne des transactions flirte avec les 30.000 € /m2 dès que la vue mer figure au nombre des critères. Idem pour la location: en 2007, 35.000 € mensuels étaient exigés pour un appartement de 500 m², dont 200 m² d’extérieurs. A l’heure actuelle, si Ie propriétaire veut voir son bien occupé, il doit se résoudre à baisser ses prétentions à 29-30.000 €. Un studio au Park Palace vaut 2000 € /m², un T2, 2500 €, et un T3, 4000 €.

Bien sûr, l’immobilier et I’ évolution du cadre fiscal restent liés. Mais nettement moins qu’on ne l’imagine, sans oublier les atouts de I’ adresse, sûre et fonctionnelle. D’ailleurs, les accords interétatiques ont peu affecté l’activité. Il n’en va pas de même du « scudo » italien, responsable du départ récent de ressortissants transalpins et du gonflement des stocks. Depuis cet été, la situation semble se débloquer.

Correctement estimée, une référence peut trouver preneur en l’espace de six mois. La gamme 1-2 M €, soit le produit investisseur, se porte relativement bien. Moins fréquemment sollicité, l’objet d’exception réunit encore quelques adeptes. La reprise est aussi lente que Ia précipitation dans la crise fut brutale, les acquéreurs potentiels s’avérant fortement soumis à la santé de la finance internationale.

Le marché Monegasque a toujours tendance à s’emballer dans les époques fastes et à retomber comme un soufflé ensuite. Mais, généralement, les périodes sont courtes et les conséquences, mesurées. Pour la première fois, l’euphorie dure une décennie et le réveil s’avère douloureux, dans la mesure où le recul s’aggrave avec le contexte mondial. Mais l’heure n’est pas à l’inquiétude: les clients en quête de bonnes affaires sont déjà aux aguets. Monaco ne manque pas de ressources. Même au creux de la vague, les investisseurs se positionnent. Le véritable frein tient à l’attitude des vendeurs, peu enclins à accepter le retournement de situation.

Pourtant, il convient de faire table rase du passé: les prix à l’achat ont diminué de 30 % et de 20 % à la location. Un magnifique appartement, orienté sur la Méditerranée, tourne autour de 30.000 €/m² dans les étages élevés du Périgord ou de L’Annonciade, de 40-50.000 € /m2 au Parc Saint-Roman, au Monte-Carlo Sun, aux Terrasses du Port ou au Seaside Plaza, et de 50-55.000 € /m² au Park Palace.

Extrait de l’article paru sur Résidences Immobilier N° 138 del settembre 2010

Tags: monaco, montecarlo, real-estate
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Monaco imagine son futur

Friday, June 25th, 2010

Présentation aux entrepreneurs italiens du Livre Blanc “Monaco 2029″

Le livre Blanc “Monaco 2029″, édité par le Conseil National, a été présenté lors d’un dîner-déat organisé par l’AIIM (Association des Entrepreneurs Italiens de Monaco). A cette soirée étaient présent M. Bernard Pasquier – coordinateur du projet – accompagné de Messieurs Franck Bussotti et Stéphane Bruno, deux des auteurs de ce rapport.

L’idée de cet ouvrage provient de M. Stéphane Valeri, Président du Conseil National, qui a constitué un groupe de réflexions composé d’experts dans différents domaines, d’éminents économistes et entrepreneurs chargés de discuter et de mettre en oeuvre un certain nombre de projets. Ainsi, le Livre Blanc recueille le fruit de leur travail. Conscients des conséquences de la crise mondiale, ils sont partis d’une analyse précise des forces et des faiblesses de l’économie monégasque pour établir un programme de développement de la Principauté sur les vingt prochaines années. Il s’agit d’une tâche complexe, qui mérite d’être exposée dans ses grandes lignes.
L’esprit d’entreprise exige des ressources, des capitaux, des hommes, mais aussi et surtout des idées, des projets et des programmes. Ceci est vrai aussi à Monaco, où il existe des contraintes indéniables, et pas seulement géographiques. L’absence d’espace à consacrer aux activités productives en est une, peut-être la plus visible des difficultés rencontrées pour
tenter de moderniser l’économie du territoire, surtout dans une vision à long terme.
Le développement spectaculaire de la Principauté au cours des 50 dernières années est dû à des conditions particulières qui difficilement pourront se Niccolà Chiusano répéter. Cette préoccupation a été bien mise en évidence dans les plans du Gouvernement et de SAS. le Prince Albert Il lequel, dans un discours prononcé en 2005, indiquait ce que devait être les grandes lignes de croissance à Monaco. Bien que le groupe de travail, mis en place par M. Valeri a été formé par des volontaires, les efforts de mise en oeuvre sont clairement visibles.
“II y avait des désaccords entre nous affirme M. Bussotti – chose normalelorsqu’il Bernard Pasquier s’agit de paramétrer l’économie d’un pays.” Les projets proposés dans le Livre Blanc ne sont donc pas unanimement partagés, mais sont plutôt le résultat d’une pluralité de visions de ce que Monaco sera demain. L’objectif principal était le suivant: identifier et  comprendre les domaines où Monaco pouvait se remettre en question de façon gagnante. A ce propos, M. Bruno, remarquant que sur une population de 8000 Monégasques, ne travaillent que 2000 dont 55% dans le secteur public (principalement dans la SBM), souligne que “Lentrepreneuriat n’est pas considérée comme un atout”. C’est ce qui explique le grand nombre de Monégasques qui quittent la Principauté de Monaco pour travailler à l’étranger.

La Principauté de Monaco investit beaucoup dans la formation, mais bénéficie peu de son capital humain. “La fuite des cerveaux – dit Jean-Franck Bussotti – est un problème que nous devons surmonter.” Le Livre Blanc, avec ses 55 projets, est un point de départ, et non pas un recueil de déclarations qu’il suffit d’ouvrir et de suivre à la lettre pour obtenir un bon résultat. Il s’agit plutôt d’une invitation à “ouvrir un débat national ouvert à tous”, comme le
dit Bernard Pasquier.
Les projets débutent par une analyse approfondie des forces et des faiblesses du territoire, et couvrent neuf domaines principaux dont, l’écologie, la santé, l’éducation, la culture, la société, l’administration, le bienêtre, en d’autres mots, de quoi faire travailler l’imagination … Parmi ces différentes études, on distinguera celles qui se consacrent à la création de centres de formation (en particulier pour les sciences financières), de pôles culturels internationaux et scientifiques, tous destinés à devenir des références mondiales, mais aussi des projets pour le télétravail, l’indépendance énergétique de la Principauté, l’adoption de réseaux de transport public écologique et d’unités pour le traitement de déchets, la création d’emplacements souterrains pour le stockage.

Source: Monaco Imprese
Le texte intégral du Livre Blanc (105 pages) est disponible sur le site internet du Conseil National.

Tags: monaco, montecarlo, real-estate
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Monaco – Tour Odéon: 82 appartements en vente à la rentrée

Thursday, June 24th, 2010

Le promoteur Claudio Marzocco n’a pas encore fixé le prix des logements de très haut standing qui seront bientôt commercialisés.

Qui  habitera le penthouse de 3000 m2 sommet de la tour Odéon? Les étages supérieurs de l’immense bâtisse n’ont pas encore trouvé preneurs; et pour cause : les prix ne sont pas encore fixés. C’est, en tout cas, ce qu’affirme Claudio Marzocco, qui vise le « top luxe » pour les espaces privés de cette gigantesque tisse de 170 m de haut. Mais, déjà, le promoteur se réjouit: « Nous cherchons actuellement un bureau pour les ventes. Plus de cent personnes sont intéressées ».La demande serait donc déjà supérieure à l’offre : en période de crise, c’est de bon augure…

Au total, 82 appartements doivent être livrés pour le 3 juillet 2014 et commercialisés à partir de la rentrée prochaine.

Si aucun chiffre n’est communiqué quant au prix du mètre carré, on sait toutefois que les 177 appartements domaniaux ont été vendus 278 millions d’euros. Soit 24.000 € le mètre carré.

On sait également que les logements destinés aux futurs propriétaires seront bien plus chers : vue et prestations obligent…

Comparés au secteur domanial, les appartements, duplex et penthouses privés disposeront d’au moins deux lois plus de superficie pour un même nombre de pièces.
Pour le promoteur la Tour Odeon, d’un budget global de 500.000.000 € est le «  projet de sa vie : on vise l’excellence à tous les niveaux, de la construction –c’est pourquoi on a choisi le leader mondial du BTP – à la commercialisation, les services et équipements seront exceptionnelles »

Notez plutôt : court de squash, suites spa privatives, hammam et sauna, service chauffeur et voiturier, service de pressing, station de lavage des véhicules.
L’architecte monégasque Giraldi confirme « On est au centre de l’attention : c’est un projet qui concentre tous les regards »

Joëlle Deviras

Les chiffres du chantier

Démarrage du chantier : 3 novembre 2009

Livraison prévue : 3 juillet 2014

Hauteur de soutènement : 70 m.

Parois de soutènement : 28.000 m2

Terrassement : 135.000 m3

Béton : 73.000 m3

Aciers : 6.300 tonnes

Tirants : 15 Km

Article paru sur Monaco-Matin du 21 juin 2010

Tags: monaco, montecarlo, real-estate
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MONACO RESTERA UNE VALEUR SÛRE

Wednesday, April 14th, 2010

Interview de M. Massimiliano Ibba, Directeur de l’agence immobilière AGEDI.

L’agence immobilière AGEDI réalise une grande part de son activité dans les logements de standing en Principauté de Monaco. Son directeur Massimiliano Ibba, fort de 25 années
d’expérience dans l’immobilier, analyse le marché monégasque et ses tendances.

M. Ibba, comment se porte l’immobilier monégasque dans le contexte économique actuel?

Massimiliano Ibba: “Même le marché monégasque n’a pas échappé à la crise. Surtout, sont les nombres des transactions qu’ont chuté d’autant plus qu’une partie importante était liée à la spéculation des marchands de biens,  bénéficiant de frais d’enregistrement plus faibles.
Les prix n’ont pas vraiment baissé, en sachant que l’offre reste, en effet, bien supérieure à la demande et, quand les vendeurs veulent céder leurs biens, ils doivent accepter le prix offert par des acheteurs, qui cherchent  de profiter de la crise. La baisse n’est donc pas intégrée dans le prix affiché au départ,  l’ajustement se fait plutôt en cours de negociation.”

Comment voyez-vous l’avenir du marché immobilier en Principauté?

M.I. : “Je pense qu ‘acheter un appartement à Monaco restera toujours une valeur süre, malgré les varia tions du marché. C’est un investissement protégé, qui n’a pas d’égal dans le monde du point de vue de la qualité de vie ou de la sécurité. La crise économique a fait baisser la part des ventes de 80 % à 60 % dans notre activité depuis deux ans, et le nombre de locations augmente.”

Comment se caractérise votre clientèle? Quel type de logement recherche-t-elle?

M.I. : “Il s’agit d’une clientèle haut de gamme, internationale, mais même les clients riches ont perdu de l’argent en bourse . Ils sont en situation d’attente face à des prix qui ne baissent pas. Nos produits les plus vendus sont des appartements de standing, de 100 à 150 m2.

Source: Best of Monaco

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Les transactions ne sont pas seules à subir la crise, les locations aussi sont frappées

Wednesday, April 14th, 2010

Les transactions ne sont pas seules à subir la crise, les locations d’appartements ou de bureaux ne sont pas à meilleure enseigne.

En matière de locations aussi, l’offre est pauvre, même si elle est importante, il y a un manque de biens de bonne qualité à prix raisonnable. Les prix des locations ont subi des rabais sensibles en pleine crise : un nombre important d’étrangers ont quitté Monaco fin 2008 et au premier trimestre 2009 ce qui a obligé les propriétaires à baisser leurs prix. Toutefois, ils restent encore trop élevés et beaucoup de propriétaires ne veulent pas s’adapter à un marché qui n’enregistre plus beaucoup de demandes de nouveaux clients. Le problème est que, pour certains grands appartements dans des immeubles modernes, avec trois ou quatre chambres à coucher, on demande des loyers entre 12 000 et 20 000 euros, voire plus, par mois: cela rend quasiment impossible pour quelqu’un avec sa famille qui vit d’un salaire même élevé d’habiter à Monaco.
Maurice Plebani (OCI) qualifie, lui, de “canard noir” la location de bureaux, petits, moyens ou grands, même si la situation est moins grave qu’en 96. Et de citer un bureau dans le quartier du Port laissé libre fin août qui n’a été loué que le 1er mars ou un autre à Monte-Carlo permettant d’installer une dizaine de personnes pour un loyer de 6000 euros qui tarde à trouver preneur.
On peut estimer à 15% la baisse des loyers. Quelque agent immobilier cite des baisses plus importantes.
Lueur d’espoir néanmoins: dans l’une des grandes agences de la place, on note un regain d’intérêt pour les locations.
Autre élément positif: la crise a libéré des grandes surfaces de bureaux qui faisaient cruellement défaut mais elles ne correspondent pas toujours aux besoins actuels de locaux plutôt prestigieux.

Source: La Gazette de Monaco – N.M.

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Immobilier: comment s’annonce 2010?

Tuesday, March 30th, 2010

Après la surchauffe qu’il a connue, le marché immobilier monégasque s’efforce de digérer les effets de la crise. Si, a long terme, l’optimisme reste de mise, 2010 se présente comme une année incertaine. Les acheteurs ont pris la main.

25 000, 30 000, 35 000 euros ou plus? Quel est aujourd’hui le prix du mètre carré en Principauté?
La Gazette a interrogé un panel d’agences immobilières pour connaître la ou plutôt les réponses à cette question et tenter de se projeter dans le futur.
Premier constat: le marché monégasque n’a évidemment pas échappé à la crise même s’il a résisté mieux que d’autres. Les transactions ont chuté d’autant plus fortement qu’une partie importante était liée à la spéculation, à des achats et reventes rapides, permis par l’accélération de la hausse en fin de cycle, et favorisés par l’activité des marchands de biens  bénéficiant de frais d’enregistrement plus faibles.
Deuxième constat: les prix ont baissé dans une proportion estimée généralement autour de 20%/25% sans que l’on puisse être sûr que ce chiffre traduise la réalité du marché. L’offre reste, en effet, notablement supérieure à la demande en ce début d’année et, si les vendeurs voulaient céder leurs biens, ils devraient sans doute accepter le prix offert par des acheteurs soucieux de profiter d’une conjoncture en leur faveur. La baisse n’est donc pas totalement intégrée dans les cours à moins que l’ajustement se fasse plutôt par le retrait des  vendeurs. Voilà pour la toile de fond. Reste à dessiner les contours avec leurs nuances ou les interprétations des uns et des autres, sachant que les vrais prix, on ne les connaît qu’une fois les transactions enregistrées, donc avec un décalage de plusieurs mois.

Une fourchette de 30000 à 40 000 euros mais aussi de 20000 à 50000 euros

Si l’on examine les prix des transactions au cours des six derniers mois, on peut parler d’un prix moyen de 30 à 40 000 euros le m2, sachant qu’on peut tomber à 20 000 euros ou, au contraire, dépasser 50 000 euros même s’il s’agit là d’exceptions. L’écart est important entre récent et ancien, la situation et la vue font aussi la différence. Ainsi, certaines ventes dans des immeubles de grand standing avec des  prestations luxueuses dans le secteur du Casino ont encore dépassé les 50 000 euros le m2.
La crise a donc éliminé la spéculation et condamné les excès qui avaient fait grimper les prix à des niveaux déraisonnables entre 2004 et 2007, déclare un des agents immobilier. Une opinion partagée par un autre agent: on achetait à des prix de folie pour revendre à des prix impossibles. Et de citer des appartements négociés initialement à 50 000 euros vers 2002/2003, rachetés puis remis à la vente à 100 000 euros … qui n’ont jamais été revendus depuis.
Après l’emballement (+37% en 2007 et +25% en 2008), la situation s’assainit et c’est bien ainsi, explique, depuis plusieurs mois, le président de la Chambre immobilière
monégasque. Il faut donc relativiser une baisse qu’on peut estimer entre 20 et 25%. Ainsi, un appartement de grand luxe avec une terrasse de 120 m2 au Beverly Palace qu’on pouvait estimer à 32/33.000 euros il ya deux ans, vaudrait plutôt aujourd’hui autour de 25 000 euros.
Situation à peu près identique, dans un immeuble du boulevard des Moulins; en dix huit mois, on passe de 30 à 25 000 euros.
Quels quartiers, quelles catégories de biens résistent le mieux?
Au-delà de cette ambiance générale, y a-t il des catégories de biens ou des quartiers épargnés par la baisse? Non, serait-on tenté de répondre. En revanche, les très grands appartements aujourd’hui sont les plus difficiles à vendre. De l’avis quasi unanime, au-dessus de la million d’euros, le marché est un peu bloqué et, pour vendre, il faut accepter des sacrifices importants. Les Russes, qui avaient largement contribué à la hausse de ces beaux appartements de grande taille, sont moins acheteurs, les Britanniques aussi, pour d’autres raisons bien sûr.
Aujourd’hui, le produit champion c’est le 2 pièces entre 25 et 40 000 euros le ml. A condition évidemment, qu’il soit de bonne qualité.
Donc, mieux vaut avoir à vendre des produits en dessous de 5 millions.
Les acheteurs recherchent-ils des quartiers bien spécifiques? Peut-être moins qu’auparavant. Les clients exigeant le « Carré d’or » sont relativement moins nombreux et que tous les secteurs ont pris de la valeur par rapport au centre de Monte-Carlo, que ce soit « La Condamine » ou « Saint-Roman ». Il y a aussi l’intérêt d’une clientèle plus jeune très branchée pour Fontvieille, avec des immeubles comme les Terrasses du Port, le Seaside Plaza etc.
En revanche, les professionnels déplorent  souvent ne pas avoir à proposer un meilleur rapport qualité/ prix ou des biens plus conformes au souhait de leur clientèle internationale.
Un agent immobilier dit : « l’offre tout en étant importante par le nombre de vendeurs est pauvre. Qu’il s’agisse d’achats ou de locations, il n’y a pas assez de biens de bonne qualité à des prix raisonnables. Si Monaco a un avantage majeur avec ses attraits et sa position au cœur de l’Europe, elle est aussi en concurrence mondiale avec des capitales comme Londres, Singapour ou Hong Kong où le choix est très large et les prix plus accessibles.
Monaco manque de produits neufs avec des prestations de haute qualité pour une clientèle exigeante que les immeubles d’il y a trente ans ne séduisent plus. Or, à plus de 90%, on travaille dans l’ancien».
Avis partagé par un autre agent : « On n’a pas assez de produits de grande qualité. Notre luxe n’est pas suffisant compte tenu du prix. Certains acheteurs seraient prêts à payer même davantage pour de meilleures prestations. Nous manquons de produits de grand luxe clefs en mains ».».
Seulement quatre grands chantiers aujourd’hui. Effectivement, il n’y a que quatre grands chantiers en cours, à l’exception bien sûr de la Tour Odéon, ce sont l’Oiseau Bleu (Bd de Belgique), Teotista devant le Patio Palace, la Villa Simona (Bd du Jardin exotique) et la Lestra (l’ancienne maison de Marcel Pagnol, Bd des Moulins).
La situation pourrait être qualifiée de paradoxale par certains: alors que chacun s’accorde à reconnaître que l’offre est importante (mais sans commune mesure avec celle du début des années 90), les professionnels la trouvent insuffisante en termes de choix et de qualité. Le paradoxe n’est qu’apparent.
Les professionnels sont donc persuadés que, si la crise est passée par là, elle peut être l’occasion d’un examen de conscience et de lister les atouts, mais aussi, les fragilités et les imperfections monégasques.

Que faudrait-il améliorer?

En termes de taille tout d’abord. Un agent immobilier n’hésite pas à déclarer: « Les promoteurs ont souvent un temps de retard, ils font du grand lorsqu’il faudrait du moyen et réciproquement» et voit un signe positif dans le fait que son agence ait été consulté sur le dossier de la tour Odéon. Le marketing au sens strict du terme ne serait donc pas toujours présent.
Autre observation souvent exprimée: la procédure des travaux de modification ou de rénovation des appartements qui bloque souvent, dans la pratique, un bien plusieurs mois avec les allers retours architecte-syndic-administration.
Même si personne ne conteste l’utilité du contrôle dans son principe, les délais découragent les acheteurs.
Problème souvent évoqué aussi : le niveau (9%) des frais d’enregistrement et de notaire.
Ils tiennent une place importante dans les recettes -de l’Etat, mais beaucoup y voient un frein aux transactions (et donc aux recettes elles-mêmes), sans doute pas dans les périodes de surchauffe, mais lorsqu’il y a ralentissement comme aujourd’hui. C’est notamment pour éviter ce niveau de frais que certains acquièrent le bien sous forme de SCI (société civile immobilière) ou de parts de personne morale. Pourtant, si les frais étaient moins élevés, ils préféreraient acheter les murs,  formule juridique que n’a jamais de problèmes.
Si le risque théorique existe, il est quasiment nul lorsqu’on est dans les mains de spécialistes.

Des professionnels optimistes sur le long terme

Cela dit, les professionnels de la place, au-delà  de ces observations, restent fondamentalement optimistes sur le long terme même si leurs analyses diffèrent parfois quelque peu,
y compris sur la situation récente ou actuelle.
Il y a eu coïncidence entre la crise et l’arrêt brutal des transactions après le pic de 2007. Sur l’année 2009, tous n’ont pas la même opinion, certaines agences
ayant, semble-t-i1, tiré leur épingle du jeu grâce aux ventes liées au Scudo italien, d’autres pas.
Quelqu’un espère que les fonds du Scudo, ou, au moins une partie, puissent revenir à Monaco, cette fois officiellement vis-à-vis de l’Etat italien, et, de façon définitive.

Début d’année mitigé

Plus généralement, 2010 sera-t-il meilleur que 2009 pour Monaco? Ce n’est pas sûr, déclare Anne-Marie Monaco. Janvier n’a pas été bon, confirme une négociatrice importante de la place.
La plupart des professionnels, s’ils admettent qu’il y a baisse des prix, soulignent que les vendeurs, souvent, préfèrent se retirer que vendre moins cher. Un agent  insiste : « En Principauté, on n’est pas obligé de vendre, parfois on loue, sinon on garde vide ». Pour beaucoup, le climat est néanmoins à l’attentisme bien que il y a le sentiment que cela bouge un peu. L’une des inquiétudes est liée au climat d’incertitude de l’an dernier, à l’effet G20, pourrait-on dire, qui a perturbé les clients potentiels, moins dans la
réalité que par son impact psychologique plus ou moins diffus.

Monaco sera toujours Monaco

Car Monaco sera toujours Monaco pour paraphraser une formule célèbre. La Principauté a attiré, de décennie en décennie, des clientèles, des nationalités différentes, elle a toujours vocation à accueillir la clientèle mondiale la plus haut de gamme. Mais, pour ce faire, le régime fiscal et la sécurité ne sauraient suffire. Monaco doit continuer d’offrir une qualité de vie irréprochable, ce qui implique de réduire les nuisances sonores de toutes natures, souligne un responsable d’agence, de créer aussi une nouvelle dynamique pour que s’y installent des couples de 35/ 45 ans à haut pouvoir d’achat. Car, explique un autre agent : « ..avant on vendait un appartement, aujourd’hui, on vend l’appartement et son environnement. Le développement de la Principauté est nécessaire à la bonne santé de son secteur immobilier et réciproquement. »
C’est pour cette raison que l’arrivée des nouveaux programmes est considérée comme un plus de nature à satisfaire une clientèle internationale indispensable à la vie économique.

Source: La Gazette de Monaco – N.M.

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