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Quelles transactions sont concernées ?

La loi s’applique à toutes les personnes physiques et à toutes les structures juridiques, qu’elles revêtent ou non la personnalité morale. Au-delà de toutes les formes de sociétés, dont les sociétés de capitaux et les sociétés de personnes, sont également comprises dans l’expression « entité juridique », les autres personnalités morales telles que, les fondations, y compris de droit étranger, comme par exemple la « Treuhand » du Liechtenstein, la « Stichting » de droit néerlandais, ou toute autre entité sui generis comme par exemple l’ « Anstalt ». Tout comme les montages ou institutions juridiques tels que la fondation de famille, la fiducie, le trust, les fonds d’investissements. Mais aussi les entités juridiques concernées « liées à une compagnie d’assurance dans le cadre de tout contrat d’assurance ». Objectif : « empêcher que les failles du dispositif n’en viennent à vider le texte de son sens et de son efficacité conduisant à remettre en cause, à courte échéance, son intérêt et son existence ».

Quelles exceptions ?

Des exceptions sont prévues pour les cessions effectuées par le biais de structures qui font déjà l’objet d’un encadrement législatif et réglementaire comme les sociétés cotées en bourse, ou les fonds commun de placement et d’investissements. Objectif : favoriser l’implantation de tels fonds à Monaco.

Qui est visé ?

« Le bénéficiaire économique effectif » consiste en la personne physique jouissant ou profitant véritablement et concrètement des opérations réalisées, soit encore l’ayant droit économique de l’entité juridique ». Le texte ne prévoit pas de proportion minimale de détention des actions, des droits de vote, du bénéfice reçu ou du contrôle d’une faible part ou la perception d’un bénéfice même modéré d’une entité visée par le présent projet, suffit ». Objectif : éviter, par exemple, que par des montages complexes, le propriétaire réel d’un bien, qui ne possède que 1% d’une société, échappe au dispositif.

Quelle valeur du bien ?

Selon le texte, la « valeur » d’un bien immobilier s’entend de sa valeur marchande en fonction du prix du marché sans tenir compte de l’endettement éventuel.

Quelle obligation de déclaration ?

L’obligation de déclaration porte sur le changement ou d’absence de changement de bénéficiaire économique effectif. Ce n’est donc pas l’instauration d’une taxe foncière. Cette obligation déclarative pèse sur toute entité juridique, dès lors qu’elle se trouve être titulaire de droits réels sur un ou plusieurs biens immobiliers situés sur le territoire de la Principauté et ce, quel que soit le lieu de son siège social ou la législation qui lui est applicable de même que sa nationalité. Attention : les personnes physiques, les sociétés civiles « transparentes » ne sont toutefois pas concernées par cette obligation de déclaration. Le fisc monégasque connaît en effet l’identité de leurs porteurs de parts.
En revanche, les sociétés à forme anonyme ou en commandite immatriculées à Monaco sont désormais tenues de souscrire cette déclaration.
A noter que la première déclaration annuelle, dont la forme et le contenu seront définis par arrêté ministériel devra intervenir entre le 1er juillet 2012 et le 30 septembre 2012 au plus tard. Et ce pour les entités juridiques titulaires de droits réels immobiliers pour la période comprise entre la date d’entrée en vigueur de la loi, le 1er juillet 2011, et le 30 juin 2012.

Quel mandataire agréé ?

Le mandataire agréé, qui doit être établi à Monaco, doit impérativement être « adoubé » par le directeur des services fiscaux. Son rôle sera de procéder aux formalités déclaratives auprès du fisc monégasque. La liste des professionnels qualifiés pour être désignés en qualité de mandataire agréé sera établie par arrêté ministériel. Elle comportera les professionnels en relation avec les entités juridiques visées lors d’opérations immobilières. Notamment les établissements bancaires, les avocats, les experts-comptables et les agents immobiliers. L’agrément sera délivré sur le fondement des renseignements que le mandataire communiquera à l’administration sur la structure de son organisation, sa fiabilité et son expérience professionnelle en ce domaine. Il pourra être retiré par le directeur des services fiscaux, en cas de problème.
Le mandataire est l’interlocuteur privilégié de l’administration fiscale, qui s’adressera à lui en cas de contrôle. En signant conjointement la déclaration avec le représentant légal de l’entité, le mandataire engage sa responsabilité quant aux informations qui y figurent. Des informations qui ne peuvent être divulguées sous peine de poursuites pour violation du secret professionnel.

Quel taux ?

En cas de changement déclaré du ou de l’un des bénéficiaires économiques effectifs d’une entité juridique titulaire de droits réel immobiliers situés à Monaco, un droit de 4,5% est dû sur l’entière valeur vénale des biens immobiliers.
Le droit de 4,5% n’est pas dû si le changement de bénéficiaire économique effectif résulte d’une libéralité ou d’une dévolution successorale en faveur du conjoint, des ascendants ou des descendants en ligne directe, pour ne pas faire doublon avec les droits successoraux. Toutes les opérations et transactions intéressant des biens immobiliers sont soumises au nouveau taux réduit de 4,5% lorsqu’elles sont réalisées au profit de personnes physiques ou de sociétés civiles immatriculées à Monaco, répondant à des critères de transparence. Ne peuvent en revanche bénéficier de cette mesure fiscale les opérations conclues au profit d’une société civile ayant la forme anonyme ou en commandite.
Cependant, pour une période initiale d’une année, un taux réduit de 1% facilitera « l’émergence » des bénéficiaires économiques réels souhaitant sortir de structures opaques ou complexes.
Quant aux transactions en faveur d’entités « opaques », elles sont soumises à un droit d’enregistrement majoré fixé à 7,5%. Y compris les actes portant réduction du capital social ou de dissolution des entités juridiques titulaires de droits réels immobiliers à Monaco, entraînant attribution de ces droits à une ou plusieurs entités juridiques opaques. Ou encore les actes d’apport de biens immobiliers ou de droits réels immobiliers, au profit de ces entités.

Des pénalités proportionnelles à la gravité du manquement sont prévues.
Elles vont d’une amende fiscale de 5.000 Euros, imputable à l’entité qui régularise sa situation en déposant la déclaration d’absence de changement de bénéficiaire économique effectif dans les trente jours suivant la réception de la mise en demeure, à une amende de 10.000 Euros si la déclaration est déposée au-delà de ce délai. En cas de déclaration inexacte, les entités juridiques encourent la majoration des droits dus. Et lorsque la valeur vénale des droits réels a été sous-évaluée, la quote-part éludée est soumise à un droit proportionnel majoré à 7,5%. Un droit de 7,5% applicable en cas d’absence de changement de bénéficiaire économique.
Côté contrôle, deux procédures sont prévues : la procédure de rectification ou de redressement et la taxation d’office.
En cas de fausse déclaration, le mandataire agréé ainsi que le représentant légal de l’entité juridique concernée sont punis d’une peine d’emprisonnement de un mois à deux ans.

Source : Monaco Hebdo N° 753 du 14/20 juillet 2011

Le marché immobilier reste contrasté. Beaucoup d’offres. Des négociations importantes pour vendre. Peu de nouveaux acheteurs étrangers. Pas de vrai pessimisme néanmoins. Les produits sont-ils bien adaptés à la nouvelle clientèle ?                                   

 Selon la tradition, la « Gazette de Monaco » tente chaque année de faire le point sur l’immobilier.

Qu’en est-il du ‘léger frémissement’ annoncé l’année précédente : est-ce un euphémisme emprunté à la méthode Coué ou bien une réalité ? La Gazette a rencontré les professionnels. La tâche ne fut pas toujours aisée. Entre les fins de non-recevoir (aimables, précisons-le), le désir d’anonymat d’autre part (pour les plus pessimistes), certains ont bien voulu développer, à découvert, leur point de vue. Divergent parfois 

 Il y a seize ans …

En fait, nous ne sommes pas en 2011 mais en 1995, ces quelques lignes constituaient l’introduction de l’enquête publiée, en mai, il y a tous justes seize ans. Tout n’a pas changé à l’exception des prix. A l’époque, le président de la Chambre immobilière monégasque, Raoul Boni, les situait dans les fourchettes suivantes : « de 50 à 75 000 fr le m²   pour du neuf. Il existe un marché de revente dans des constructions de dix ans, autour de « 35 000 à 50 000 fr le m² et de 20 000 à 30 000 francs dans l’ancien ». On atteignait alors 80 ou 85 000 fr le m² dans le Carré d’Or …

De quoi relativiser la baisse moyenne des prix observée depuis le pic de 2008 même si elle n’est contestée par personne. Où en sommes-nous, aujourd’hui ? Y-a-t-il eu une amélioration l’an dernier ? Le début 2011 s’annonce-t-il meilleur ?

Selon l’actuel Président de la Chambre Immobilière, il est prématuré de vouloir dégager de vraies tendances à l’heure actuelle. Il reconnait qu’il y a e un tassement en 2010 avec une légère baisse dans les immeubles de qualité moyenne mais plutôt une confirmation des prix dans le haut de gamme. Le tout accompagné d’un ralentissement des transactions. Si les statistiques ne sont pas encore disponibles, le chiffre de 200 est cité contre 229 « reventes » (selon la définition officielle) en 2009. Faut-il rappeler que ce chiffre a évolué entre 351 et 406 entre 2001 et 2008 avec une pointe à 464 en 2007. La chute est beaucoup plus brutale en valeur puisqu’on est passé d’environ 400 millions en 2004/2005 à 932 millions en 2008 pour retomber à 397 millions en 2009.

 Pas de reprise en 2010

2010, la reprise n’a pas été au rendez-vous. Une opinion quasi unanime même si les analyses peuvent être légèrement différentes. Selon Sergio Camoletto (Afim), « 2010 a été semblable à 2009 avec une stagnation des négociations dans un marché très calme avec des prix stables après le recul de 2009 ou en légère baisse ». Massimiliano Ibba (Agedi) parle d’une stabilité des prix affichés mais précise : « les négociations qui ont abouti voient des réductions entre 10et20% »

Comment l’année 2011 a-t-elle démarré ? « Un léger frémissement serait perceptible », estime Michel Dotta. Mais les avis sont assez partagés. Massimiliano Ibba (Agedi) évoque un marché toujours faible avec des vendeurs peu disposés à baisser les prix et des acquéreurs attentistes. Anne-Marie Monaco (Westrope) ne voit pas d’amélioration en ce début d’année. Chez Nouvion Immobilier, Jérôme Tempier juge qu’il n’ya pas d’évolution significative et qu’il en est ainsi depuis trois ans.

En revanche, Sergio Camoletto estime que les premiers mois de 2011 ont été marqués par une légère progression des négociations et une reprise des ventes dans un climat économique plus propice. Même son de cloche de la part de Lucien Mostacci (Miells) qui note une légère amélioration depuis six mois. Le promoteur Claudio Marzocco partage cette opinion et évoque une reprise à petits pas d’année en année.

 Où et quels biens ?

 Dans ce climat contrasté, quels sont les biens les plus recherchés ou ceux qui se vendent le mieux.

Dans la période récente, les produits pas trop importants entre 800 000 et 3 millions d’euros ont trouvé et trouvent encore preneurs, parfois des studios ou des 2/3 pièces à 20 ou 25 000 euros le m² selon la localisation du bien et son état.

Plus difficile serait apparemment le segment du milieu de gamme. Le haut de gamme, lui, est toujours recherché. « Les appartements de plus de 200/300 m² en raison de leur rareté, explique Michel Dotta. « Les produits exceptionnels retrouvent une clientèle, en particulier les penthouses à condition qu’ils restent à des prix convenables » insiste Lucien Mostacci. « Il y a quelques rares ventes à des prix très élevés pour des appartements de taille moyenne/grande dans le Carré d’Or avec vue panoramique dans les étages élevés et immeubles prestigieux », déclare Sergio Camoletto.

Les lieux recherchés, ce sont toujours le Carré d’Or, sa proximité, les immeubles d’exception du centre, le Larvotto, Fontvieille, le port, en revanche, le Jardin exotique et la Condamine sont peu demandés sauf emplacements rares.

 Beaucoup d’offres

Aujourd’hui, ce sont plutôt les acheteurs qui ont les cartes en mains mais les vendeurs gardent parfois leurs atouts. « L’offre est bien supérieure à la demande. En fait, la reprise du marché devra passer tout d’abord par l’écoulement du stock des biens à la vente qui se sont accumulés sur le marché », déclare Massimiliano Ibba (Agedi). C’est certainement exact. 

« En milieu de gamme, il y a beaucoup d’offres et peu de nouvelles demandes », précise Michel Dotta tandis que Sergio Camoletto estime que « l’adéquation entre l’offre et la demande est toujours difficile dans un micro-marché comme Monaco. Il y a beaucoup d’appartements qui ne trouvent pas preneurs car trop chers ou parce que les prestations ne correspondent pas au prix demandé ».

Les vrais prix

 Lucien Mostacci exprime une opinion identique : « il y a beaucoup d’offres parce que les biens ne sont pas toujours à leur juste prix ». L’ajustement du marché peut se faire de plusieurs façons : par la baisse des prix, par le retrait des vendeurs. Certains choisissent cette solution et parfois louent leur bien.

Mais bien évidemment, la variable principale reste le prix. Si les opinions divergent quelque peu sur l’importance de la baisse depuis 2008, tous s’accordent à dire que les négociations aboutissent grâce à des réductions sur le prix affiché.

« Environ de 10 à 15% en règle générale, mais très peu dans le haut de gamme », selon Michel Dotta. « Entre 10 à 20% du prix affiché », confirme Massimiliano Ibba. « Plutôt 15 à 20% », à en croire Lucien Mostacci. « 10% du prix affiché », déclare Sergio Camoletto. « 20% », dit Jacques Tempier. Claude Bollati confirme qu’il y a souvent « un gros écart entre le prix demandé et celui de la transaction ». En vérité, tout dépend des conditions de négociation, du bien, du prix de départ, mais une chose est sûre, si on veut vendre il faut négocier…. Ce qui pourrait inciter les petits malins à ne pas afficher un prix trop bas mais gare, dans un marché concurrentiel, à n pas renvoyer ainsi l’acheteur potentiel vers d’autres biens.

 Quelle baisse ?

 Si on fait abstraction de certains prix « fous », autour de 100 000 euros le m² au Park Palace ou au Métropole dans l’euphorie du début 2008, la baisse peut être estimée autour de 25 à 30%, moins pour certains professionnels, plus pour d’autres. Quand le marché se rétrécie, les prix moyens perdent un peu de leur sens, mais le prix réel reste évidemment celui auquel les transactions sont réalisées. A Fontvieille, un duplex de 400m² se serait négocié 25 000 euros/m². Un 140m² au Beverly Palace est vendu à un peu plus de 170 000 euros/m² .Autre exemple : 21 000 euros/m² pour un 72m² en façade du Château Périgord que l’acquéreur aurait remis sur le marché à un prix supérieur. Dans le Carré d’Or, des négociations auraient abouti en dessous de 40 000euros.

 La fourchette s’élargit en raison du ralentissement des transactions : celui qui veut vendre doit accepter la baisse imposée par l’acheteur, celui qui rêve d’un roof dans le Carré d’Or doit accepter de le payer cher mais peut le trouver aujourd’hui à 35 000 euros au lieu de 45 000 le m². Néanmoins, un roof sur les jardins du Casino serait, lui, négocié autour de 75 000 euros le m² … Prix identique voire supérieur pour un étage élevé dans un immeuble prestigieux au début du Larvotto… On s’éloigne alors du prix moyen.

 Qui achète ?

 Ce climat contrasté du marché parait assez cohérent avec l’origine diverse des acheteurs. Selon Sergio Camoletto, « la clientèle actuelle est constituée presque essentiellement par des étrangers déjà résidents depuis plusieurs années : Italiens, Européens du nord ou de l’est, des personnes ayant dépassé les 50 ou 60ans, rentiers, en fin d’activité ou retraités ». Propos très proches de Massimiliano Ibba : « les acheteurs sont presque exclusivement des locaux d’origine italienne, anglo-saxonne ou belge âgés de plus de 40 ans qui veulent investir ».

Jérôme Tempier évoque, lui, une clientèle de Monégasques surtout pour les achats entre 1 à 3 millions d’euros, d’Italiens, de nordiques, d’Allemands mais aussi quelques Russes au profil un peu différent de ceux d’il y a trois ou quatre ans. Lucien Mostacci confirme lui aussi un retour d’acheteurs russes. Mais, en règle générale, les acheteurs sont plutôt des résidents. « Il n’y a presque pas de nouveaux acheteurs, les new-comers préfèrent louer d’abord », explique Sergio Camoletto comme la plupart de ses confrères. Tous soulignent la bonne santé retrouvée du marché de la location. Un élément positif sur lequel nous reviendrons.

Les places concurrentes : Londres, Genève …

 Mais aujourd’hui, la principauté a sans doute besoin de nouveaux investisseurs pour doper l’économie et le marché immobilier. Ces investisseurs lui préfèrent-ils d’autres places ? La concurrence existe : la Suisse, Londres, que la clientèle du Moyen-Orient et des pays de l’est apprécie, déclare Michel Dotta. Sergio Camoletto le confirme : « la principauté est surtout en concurrence avec la Suisse, Genève en particulier, et Londres. Beaucoup de résidents que nous avions dans le passé, pilotes de F1, champions sportifs en général, familles très fortunées ont préféré la Suisse parce que l’immobilier est moins cher et parce qu’avec le système de forfait, ils peuvent mieux se défendre vis-à-vis des services fiscaux de leur pays d’origine. Londres est préférée, poursuit-il, par une clientèle plus jeune et dynamique qui est active dans le domaine financier et boursier. En outre, beaucoup de clients arabes et de pays de l’est choisissent Londres pour y résider et investir. »

Une opinion partagée par Lucien Mostacci qui voit, en Londres et même Paris ou d’autres capitales, des concurrents importants.

Une autre partie de la clientèle, des Russes notamment, attirés par Monaco sans vouloir obligatoirement y résider, achète à proximité des somptueuses villas en bord de mer qui restent relativement moins chères.

Parfois aussi, les villas de la Côtes d’Azur, sont des résidences secondaires pour ceux qui habitent Monaco. «Les Anglo-saxons qui veulent retrouver la verdure aiment bien.. », souligne Michel Dotta, « …avoir une maison pour le week-end à Mougins, Roquefort-les-Pins ou la Colle-sur-Loup … ».

Les atouts de Monaco

 Mais dans ce cas, il ne s’agit pas de produits concurrents mais complémentaires …

D’ailleurs, à en croire Massimiliano Ibba, « il n’ya pas de vrai concurrent pour une place comme la principauté, les spécificités du pays ne se retrouvent nulle part ailleurs (fiscalité, qualité de vie, sécurité, climà, localisation géographique) ». Claudio Marzocco y ajoute le climat social et une certaine simplicité de vie avec ces facilités pour se rencontrer.

Beaucoup d’atouts sont là mais sans doute faut-il lutter contre les faiblesses et mieux s’adapter en analysant les causes de ce manque de tonicité.

La première explication est évidemment internationale : la digestion d’une crise dont on craint qu’elle ne soit pas terminée.

Le « scudo », lui aussi, même s’il n’a pas eu un impact direct fort sur l’immobilier monégasque et s’il est derrière nous, ne crée pas un climat favorable à l’arrivée d’investisseurs italiens nouveaux.

La perspective d’une baisse des droits de mutation pour freiner les transactions via des structures offshore, en revanche n’a pas généré un climat attentiste car les acheteurs n’étaient le plus souvent pas informés du projet. Quoi qu’il en soit, on saura sous peu quel est l’impact de la réforme envisagée puisque le ministre d’Etat a annoncé le dépôt du projet de loi qui prévoit une baisse des droits en contrepartie de la saisie de toutes les transactions y compris les baux emphytéotiques.

Autre amélioration évoquée : l’accélération des délais pour les transformations et les travaux. Si Michel Dotta estime que la procédure est légère et pas compliquée, qu’il faut respecter certaines règles, il admet qu ele circuit syndic-architecte-Etat est parfois un peu long. Mais il précise : « personne n’achète sous réserve du droit de transformer ». Une opinion partagée par Sergio Camoletto : « les autorisations d’aménagement ne sont pas plus longues, compliquées ou difficiles à obtenir que dans d’autres pays ».

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 La location redémarre … grâce à la baisse

 Le marché locatif se porte bien, les professionnels le soulignent, la baisse des loyers (autour de 25 %), sans doute plus facile à faire admettre que celle des prix, a relancé le marché. Une vraie différence par rapport à l’an dernier. Les secteurs les plus recherchés sont là encore le Carré d’Or, le centre, le port, Fontvieille. Souvent, les nouveaux arrivants en principauté préfèrent louer plutôt qu’acheter, au moins dans un premier temps ce qui crée une certaine demande mais cette clientèle n’est pas très stable, souligne un grand opérateur du marché.

 Bureaux : un marché difficile à cerner

 En revanche, il n’y a pas suffisamment de bureaux de qualité et de surfaces suffisantes, les locaux libérés à Fontvieille ne correspondent pas toujours aux besoins actuels. « Les demandes portent, selon Lucien Mostacci, sur des grandes surfaces de prestige pouvant aller jusqu’à 1 000m² dans le centre ». Il faudrait pouvoir plus souvent transformer des logements en bureaux. Une incitation avec une cotation du sol plus favorable aux bureaux va d’ailleurs être proposée par le CES.

Mais le marché des bureaux reste en réalité complexe. Certaines surfaces a priori séduisantes ne trouvent pas preneur. Qui s’en va ? Qui arrive ? Un inventaire serait sans doute souhaitable dans le cadre des mesures sur l’attractivité.           

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 Source : « La Gazette de Monaco »  N° 446 du 14 juin

DISCUSSION À BÄTONS ROMPUS
« La soirée de l’AmfAR est un événement amusant, organisé pour une bonne cause », nous avait confié la futureprincesse juste avant de partir se préparer pour la soirée organisée par la fondation créée par Liz Taylor. Le 19 mai, c’est en effet dans les jardins du palais princier, que Charlène Wittstock rejointe plus tard par le prince Albert, a reçu la presse écrite monégasque. En toutesimplicité. Avec la même aisance perceptible que sur la scène de l’Eden Roc. Une poignée de main franche, un sourire. Charlène nous demande ce que l’on veut boire, nous installe à une table, non loin de la piscine. Commence alors une discussion à bâtons rompus, en anglais. Une rencontre informelle permettant de découvrir quelques facettes de sa personnalité.
Car si les préparatifs du mariage princier s’accélèrent, une seule question taraude les esprits : qui est vraiment Charlène Wittstock ? Il est évident qu’une seule rencontre ne permet en rien de décrypter une personnalité par définition complexe. Mais il y a au moins une certitude. L’ancienne sportive sud-africaine n’oublis pas d’où elle vient. Avec humour, la future princesse rappelle que l’un de ses ancêtres était un pirate. Avec une flamme dans le regard, elle évoque son ancienne « maison » : « L’Afrique du sud, ce sont mes racines, mon sang. Je vais là bas pour me ressourcer, voir mes amis. J’éprouve beaucoup de plaisir à partager un barbecue avec eux ou regarder un match de rugby. Je continuerai à y aller de temps en temps. » Mais la jeunefemme de 33 ans sait aussi où elle va et quelles sont désormais ses priorités : « Monaco, c’est mon nouveau pays et ce sera les racines de mes enfants. »Logiquement, la principauté, qui l’a « acceuillie avec chaleur », est au cœur de ses préoccupations : « Aujourd’hui, je veux concentrer toute mon attention sur ce pays ».

« J’ESSAIE JUSTE DE ME CONCENTRER SUR LES CHOSES POSITIVES »
Depuis des mois, entre les préparatifs du mariage, les différentes manifestations – notamment caritatives en tant que présidente d’honneur du Ladies Lunch – et les dépacements officiels – elle a ainsi accompagné le prince au Japon en novembre dernier et en Irlande en avril -, Charlène Wittstock a vu son agenda se remplir très rapidement. « Tous les jours, elle passe plusieurs heures à son bureau au palais, avec son assistante », indique un proche du palais. A un mois du mariage, rendez-vous cathodique par excellence, les interviews s’enchaînent. Notamment pour TF1 et les chaînes allemandes ZDF et ARD. De quoi faire monter la pression ? Pas en apparence du moins. « C’est la nature des choses, relativise la future princesse. J’essaye de ne pas trop faire attention à la pression médiatique.J’essaies juste de ma concentrer sur les choses positives. Finalement, tout ceci est une suite naturelle. Il y a les préparatifs du mariage, le mariage et l’après mariage. » C’est avec le même calme olympien que la jeune femme, habituée aux chalenges, aborde son changement de statut.

Pour elle, la perspective de devenir une Grimaldi n’est pas une raison de se transformer radicalement du jour au lendemain. « Même si on met un titre devant mon nom, je resterai la même personne.Seule ma responsabilité sera plus grande », rappelle Charlène. Quand on lui demande si elle a l’impression d’avoir changé dans le regard des autres, elle rétorque immédiatement : « La tragédie serait de ne pas être soi-même. De vouloir se mettre dans la peau de quelqu’un d’autre. » Avant d’ajouter, comme pour parer aux critiques potentielles : « Il y a des choses que je ne ferais pas bien, d’autres dans lesquelles je vais exceller. Je ne peux pas plaire à tout le monde. »

« J’AIME ÊTRE EN EXTERIEUR »
Dans son quotidien, l’ancienne sportive professionnelle est restée fidèle à elle-même, enfilant ses baskets pour courir plusieurs fois par semaine à traversla principauté, randonner dans l’arrière-pays, nager à Cap d’Ail ou faire un parcours de golf au mont-Agel. « J’aime être en contact avec la nature », affirme la jeune femme, tout naturellement. Aussi naturellement qu’elle parle « chiffon » ou mode et revient sur son experience d’ambassadrice Giorgio Armani : « Quand Armani m’a approchée la première fois pour faire une publicité, j’ai refusé.J’ai répondu que j’étais avec une personnalité et que je ne voulais pas qu’on ait l’impression que je profite de la situation. »Ce n’est qu’en 2006 que contactée par la nièce d’Armani, Roberta, elle devient ambassadrice du couturier : « Je suis très contente qu’il se soit occupé de moi. Son équipe est très dynamique », indique la fiancée d’Albert II, qui pourrait bien marcher jusqu’à l’autel vêtue d’une robe dessinée par Armani.

« CE N’EST PAS UNE COMPETITION »
Cette « zénitude », son futur époux semble d’ailleurs la partager. « Comme Charlène, je vis tout ceci avec sérénité. Je savais que la pression allait s’accélérer.Mais il ne faut pas que cela empiète sur les préparatifs. Il y a foule de détails à superviser : la logistique, l’organisation. Cependant, pour l’instant, nous ne sommes pas trop nerveux », indique le chef d’Etat monégasque, qui nous a rejoints dans les jardins du palais. Ajoutant en souriant : « Cela viendra sans doute … »Pas question en tout cas de comparer son union au mariage britannique, rebaptisé par les médias mariage du siècle : « C’était formidable de participer au mariage de Kate et William. Mais, pour nous ce sera différent.Ce n’est pas une compétition. » A la télévision allemande, dans une interview diffusé la semaine dernière, le princea ainsi rappelé qu’il aurait été impossible d’organiser son mariage en la cathédrale Saint-Nicolas, comme en 1956, pour l’union de ses parents, en raison du nombre d’invités, comprenant, notamment, des chefs d’Etats et de gouvernements, des membres du Comité international olympique ainsi que des musiciens amis. « Ce que Charlène et moi voulons, c’est une célébration que l’on partage avec la famille, la population monégasque et tous ceux qui aiment la Principauté à travers le monde, a-t-il réaffirmé devant la presse monégasque. Nous souhaitons que ce mariage donne l’image d’une principauté acceuillante, ouverte sur le monde. »
En attendant le jour J, les futurs mariés pensent déjà à l’avenir.A la chaine allemande ZDF, la future princesse a en effet dévoilé son désir de bâtir une famille : « Personnellement, je voudrais avoir des enfants. Je les adore et j’ai vraiment hâte de pouvoir fonder ma famille. » « Je suis d’accord », a glissé le prince Albert, complice. Là aussi, en toute simplicité.
Dernières infos

ECRANS GEANTS
Pas moins de 8 écrand géants seront installés pour que touristes et résidents puissent suivre en direct les cérémonies. Deux seront positionnés sur la place du palais, un autre devant la cathédrale, ainsi que devant le musée océanographique et à Sainte Dévote. Trois autres seront également installés sur le quai Albert 1er. Pour poursuivre dans l’ambiance festive, les écrans diffuseront les images du mariage en boucle le dimanche 3 juillet.

REPRESENTATION ETRANGERE
Aux dernières nouvelles, 22 familles royales régnantes et 16 familles royales non-régnantes ont attesté de leur venue en principauté. Des informations livrées par le conseiller de gouvernement Paul Masseron lors d’un point presse.Silence radio en revanche pour le ministre d’Etat. « Pour des raisons protocolaires, ces informations resteront secrètes.Mais il y aura un haut niveau de représentation étrangère au mariage.Chefs d’état, rois, reines et familles princières », a simplement précisé Michel Roger.Les 17 ambassadeurs de Monaco à l’étranger seront également présents.

ACHEMINEMENT DES INVITES
« On estime qu’il faudra entre deux heures et deux heures et demi de temps pour acheminer l’ensemble des invités au mariage, de leurs hôtels jusqu’à la place du palais », indique le directeur de la sûreté publique André Muhlberger. Résidents et touristes pourront de leur côté se déplacer en bus gratuitement.Les parkings seront également gratuits. Tout comme la plupart des musées.

200 ANIMATIONS
En marge du concert des Eagles le 30juin au stade Louis II et du spectacle son et lumière de jean-Michel Jarre sur le port Hercule le 1er juillet, la fête se fera aussi pendant la journée dans les rues de la ville. Pas moins de 200 animations seront programmées, avec spectacles de rue et autres animations musicales.La DTC prévoit de publier un programme complet après le Grand Prix sur un site internet spécialement dédié. A noter que pour le concert de Jean-Michel Jarre sur le port Hercule, une zone spéciale sera réservée aux résidents monégasques. Une zone accessible sur simple présentation de la carte de séjour. Le couple ira d’ailleurs à leur rencontre durant la soirée.

Source : Monaco-Hebdo N°746 du 26 mai au 01 juin

“The first quarter of 2011 has been very promising,” says one real estate agent. Endorsing the principles of proximity, trust and mutual understanding between estate-agents and their clients, she completed three sales between January 1st and March 15th (one in Gassin, two in Ramatuelle), and pursued advanced negotiations concerning properties in Saint-Tropez of up to 20 million euros. Local urban planning authorities are tightening the screws on the right to build. More than ever, rarity, ie. a property’s location, dictates the price. A house in the old part of town – 200 m2 with a garden of less than 1,000 m2 – can fetch close on 5 million euros, while beautiful villas of 350 m2 in enviable locations with grounds of 3,000-4,000 m2 overlooking the sea start at 12 million euros. The immediate periphery of the Place des Lices and Boulevard Patch, which is within walking distance of the beaches, are now highly sought-after, even though Les Parcs de Saint-Tropez and Le Capon are still very sound values, provided you can come up with a budget of at least 10 million euros. It is then a matter of choice between proximity and prestige on the one hand, speciousness and a sea view on the other. Clients for these locations are mainly northern European, Scandinavian, German, Swiss or Belgian. On the market for houses, there are some examples, admittedly very rare, below 5 million euros. A Swedish buyer has, for instance, just treated himself to a restored property of 140 m2, opening out to a garden of 600 m2 on Avenue Foch, for 2,150,000 euros. The agency also proposes a house of 220 m2 to renovate, with a garden of 800 m2, a 2-minute walk from the Place des Lices, at 2,7 million euros, and another of almost 300 m2 in need of modernization, on about 4.2 acres of land above Boulevard Patch, at 5.5 million euros. Activity since the beginning of the year has approached the cruising speed observed in 2205 and 2006, following two quiet years, an adjustment of prices and a general clean-out of the market. The market for apartments in general, and large surface areas in particular, have their fans, up to 1.5 million euros. A front-row example, on the very typical port of Saint-Tropez, can attain around 30,000 euros/m2, thus matching the Croisette in Cannes. The majority of those looking for villas, preferably located near the centre, are willing to pay between 3 and 4 million euros. There are now even requests for hotels and properties at the water’s edge in the 10 to 25 million euro bracket. This desire to invest large sums of money, whether for commercial use or simply as a home in which to enjoy an idyllic few weeks a year, is a strong sign of the market’s recovery.
During the financial crunch, the top end of the market suffered, like all the other categories, in fact. At the lowest ebb, it became clear that the segment from 1.5 to 2.5 million euros continued to draq the most interest. With this in mind, the Groupe Maison Blanche is launching the “Villa Maxima”, a luxury complex consisting of nine apartments, including two penthouses opening out to terraces of 300 m2 with private pools, and four houses with ultra-contemporary appointments, on the commune of Saint-Maxime, 50 metres from the beach and facing Saint-Tropez. Apartments range from 1.4 to 2.6 million euros, while houses are priced at around 2.6 million euros. Potential purchasers, mostly north Europeans looking for holiday homes, should not be lacking. The development certainly offers an alternative to prices in Saint-Tropez. As does “Roc Azur”, a development proposed by Ocean Properties Constructon consisting of new villad of 330-450 m2 over towards Beauvallon, in grounds of 7,000-12,000 m2 overlooking the sea and capes, ranging from 4.5 to 5.5 million euros, exceptions aside. An equivalent property in the legendary fishing village is easily worth 8 million euros and beyond. Though it’s risky to make this type of comparison: unlike other municipalities around the Gulf, Saint-Tropez is, paradoxically, a market as volatile as it sound, characterized by strong surges of enthusiasm. More than an address, it is a brand, a prestigious.

Article for: Résidences Immobilier N. 145 april 2011

Visite our proposal in Saint Tropez: http://www.agedi.mc/details.php?lang=en&agence_id=435&bien_id=110801102&for_sale=1

Grâce aux espaces libérés, le quartier de la Condamine va dévoiler son nouveau visage, d’ici quelques mois, voire quelques années. Tour d’horizon des projets. (Par Noémie Montalbano).

Rien de se perd, tout se transforme. Sutout en Principauté où le nombre de travaux est considérable. Le visage de la Condamine va encore beaucoup évoluer dans les prochaines années. La transformation est déjà lancée. Même si la partie sud de la Condamine reste intouchable dans son aspect général et doit garder ce cachet typique et ancien, le marché, déjà réhabilité en 1992, va changer. Comme l’explique Georges Marsan, maire de Monaco, « les travaux de restructuration, financés par l’Etat, auraient dû débuter en 2010 mais ont été reportés du fait de la crise économique ». Finalement, ces derniers démarreront en 2011 et dureront un an. Les commerçants ne seront pas oubliés puisqu’un chapiteau, sur la place d’Armes, sera érigé pour les accueillir. « Dans un premier temps, ces travaux permettront une extension limitée de la mezzanine qui laissera subsister en son centre un large puits de lumière et qui accueillera une activité de restauration. Le marché intérieur sera réaménagé avec une implantation différente des cabines », décrit le maire. Sans oublier la création de deux zones avec des tables et des chaises installées en libre service pour la clientèle. Dans un second temps, la place sera elle aussi revisitée avec un repositionnement des maraîchers, des kiosques et de l’aire de jeux dont la superficie augmentera de 60%. Tout ceci, « dans le but d’améliorer la visibilité du bâtiment et le fonctionnement de l’ensemble et de faire évoluer commercialement le marché de la Condamine, tout en conservant son identité et son authenticité ». ce que confirme Jean-Michel Manzone, directeur de la prospective, de l’urbanisme et de la mobilité (DPUM) : « il n’est pas prévu, à ce jour, de faire évoluer la réglementation de la Condamine Sud. Les travaux du marché n’occasionnent aucun changement sur le plan urbanistique, il s’agit juste d’aménagements de l’espace public ».

Liaison entre Fontvieille et Condamine

Toujours dans un souci de rendre le quartier plus dynamique, grâce aux commerces, le directeur de la DPUM confirme le projet d’une liaison entre Fontvieille et la Condamine : « Aujourd’hui, si vous prenez l’ascenseur qui relie la galerie de Carrefour à la place du Canton, au boulevard Charles III, vous pouvez voir des affiches signalant des travaux car, une galerie est en construction », indique Jean-Michel Manzone. En effet, le but est de créer, par cette nouvelle galerie et des ascenseurs, une continuité entre la galerie marchande de Fontvieille, et les futures implantations de commerces au rez-de-chaussée de l’îlot Rainier III. « Ensuite, en descendant l’avenue du port, les piétons pourront arriver au marché de la Condamine, ce qui permettra, en résumé, d’élaborer un cheminement commercial sur une surface importante », explique le directeur de la DPUM.

Lycée et creche

L’aspect du quartier va également évoluer avec l’implantation du lycée technique initialement placé dans le quartier de l’Annonciade. Les travaux sont déjà en cours et permettront l’ouverture de l’établissement dès la rentrée 2013. « La réflexion est ancienne », d’après Jean-Michel Manzone. Déplacer le lycée libérera des surfaces importantes en liaison avec des projets immobiliers qui ont vu le jour, comme la tour Odéon, et qui vont donner à ce quartier, une possibilité d’aménagement comme un centre d’affaires urbain. D’ailleurs, « des bureaux et des commerces y sont envisagés dans le cadre du développement économique de la Principauté ». en ce qui concerne le collège Charles III, situé juste en face du lycée, « des réflexions sont en cours pour son relogement sur les délaissés SNCF dans le cadre des îlots Pasteur et Charles III en liaison avec le relogement de l’hôpital dont on examine la faisabilité de pouvoir également l’implanter sur ces deux îlots mais aussi sur 3 autres sites potentiels en fonction du nouveau programme sanitaire défini par la DASS », détaille Jean-Michel Manzone.
En parallèle, des projets de médiathèque et de crèche mûrissent. La médiathèque était prévue sur l’îlot Canton, mais des immeubles domaniaux vont être érigés. Néanmoins « la réflexion se poursuit toujours pour une construction sur plusieurs sites envisageables, afin de trouver le site d’implantation consensuel entre les différentes parties prenantes ». La crèche, elle, est maintenue, et sera livrée en 2013 dans l’îlot Canton, au rez-de-chaussée des logements domaniaux. D’ailleurs, en sous-sol de ces logements, le fond régional, les archives et les stockages de la médiathèque trouveront leur place. En résumé, d’ici deux ans, « toute la partie ouest de la Condamine sera reconfigurée », précise le maire Georges Marsan.

Nouveau mode de transport ?

Qui dit nouvelles constructions dit population accrue et besoin de transport. La réflexion est en cours pour un transport en commun en site propre (TCSP). Afin de peaufiner les objectifs du TCSP, des enquêtes de mobilité ont été réalisées en 2008. « Nous voulions connaître les déplacements, autrement dit, qui se déplace, et de où à où », ajoute Jean-Michel Manzone. A Monaco, 40% des trajets se font à pied, et à la limite, d’après le directeur de la DPUM, pour faciliter les déplacements « il serait imaginable de multiplier les ascenseurs, escalators et translators de manière à faciliter la marche à pied ». Les réponses possibles sont donc multiples. Mais avant de savoir si Monaco disposera d’un funiculaire ou d’un tramway, il faudra patienter. En fonction des scénarios de tracés proposés, et de la difficulté rencontrée, entre 5 et 7 ans seront nécessaires avant de finaliser le projet.

Le cas Plati

Le quartier de la Colle, plus communément appelé Plati, est généralement associé à la Condamine. Pourtant, il est totalement distinct de la Condamine, tant du point de vue de sa morphologie que de sa réglementation. Sur le plan réglementaire, il n’est pas prévu à ce jour de grands changements dans cette partie de la Principauté. Les grands chantiers, telle que la résidence Athéna, ont été effectués ou sont en cours, comme l’Oiseau Bleu. Le quarter est donc censé à priori conserver son cachet ancien et ses rues étroites. Mais jusqu’à quand ?

MONACO EN CHANTIERS

• Lycée Technique et hôtelier
  Coût 82,5 millions d’euros
  Fin des travaux : fin 2012
• Îlot Canton
  66 logements, crèche de 60 berceaux, 2000 m² réservés au fond régional de la bibliothèque Louis Notari.
  Coût : 90 millions d’euros
• îlot Rainier III
  237 logements dans 2 immeubles de 9 et 10 étages. 117 logements domaniaux livrés en février 2012. Et 120 en février 2013.
  Coût : 126 millions d’euros
• Travaux de voirie et de réseaux :
  Coût : 180 millions d’euros.

Source: Monaco Hebdo N° 736 du 17 au 23 mars

 Les travaux du marché de la Condamine   debuteront  finalement en septembre, après le mariage princier. 12 mois de chantier en perspective, pour un marché nouvelle formule dans un esprit provençal.  Un renouveau salutaire pour ce cœur historique de la ville, en perte de vitesse. (Par Sabine Bonarrigo).

 Après des mois de tergiversations, des reports de calendriers à n’en plus finir et des commerçants qui commençaient sérieusement à s’inquiéter de ne pas voir les tenants et les aboutissants du projet, le maire a enfin donné une date claire. Et à priori définitive. Les travaux au marché de la Condamine commenceront en septembre 2011. C’est logiquement après le mariage princier que le « cœur populaire de la principauté », comme aime à l’appeler Georges Marsan, commencera à faire peau neuve. Des travaux entièrement financés par les deniers de l’état. Avec une enveloppe globale de 10 millions d’euros prévue pour la restructuration de la halle. Un an de travaux salutaires. Car, ce marché très populaire et dynamique, s’essoufflait d’année en année. Des commerces qui fermaient les uns après les autres. Et des cabines désertées, sans repreneur ; « un marché qui périclitait », selon la formule de Pierre Brezzo, président de l’Union des commerçants et artisans de Monaco (UCAM). D’où le vœu du maire de redonner ses lettres de noblesse à ce cœur historique. « il faut que le marché redevienne une référence dans la région », a d’ailleurs expliqué Georges Marsan lors de la présentation du projet le 1^er mars.

EN DEUX TEMPS

Côté travaux, c’est dans la halle que seront donnés les premiers coups de pioche. En amont, tous les commerçants seront relogés sous un chapiteau positionné sur la place d’armes pour qu’ils puissent poursuivre leurs activités. Dans un second temps, les travaux se poursuivront à l’extérieur, sur la place d’armes « avec un repositionnement des maraîchers, des kiosques et de l’aire de jeux dont la superficie sera pratiquement doublée », précise Georges Marsan.

En revanche, la terrasse mezzanine, laissée à l’abandon depuis déjà des années, restera pour l’heure inoccupée. Un espace fantôme que les associations d’artistes aimeraient d’ailleurs s’approprier pour y installer leurs ateliers… la mairie a récemment annoncé que l’appel à candidatures pour l’attribution de cet espace sera lancé dans le courant du mois de mars.

« Une activité commerciale en étage, quelle qu’elle soit, est toujours difficile à imaginer et à mettre en œuvre. Non pas en terme d’aménagement, mais en terme de praticité et de succès. La clientèle a généralement du mal à s’y intéresser. La mairie et le gouvernement attendent de voir quelle serait la meilleure activité possible », précise l’architecte Fred Genin, qui avait déjà travaillé sur la première restructuration du marché en 1992. « il s’agit de la restructuration d’un bâtiment datant du 13 novembre 1880. Il y a 20 ans, il y avait une volonté de moderniser le marché. Dans ce nouveau projet, on est plus dans une quête d’authenticité, une image du grand sud, très provençale, avec des matériaux simples. » et qui dit grand sud, dit forcément convivialité.

OUVERTURE JUSQU’À 23 HEURES

C’est pourquoi, l’un des changements phare des ces travaux est « la création d’une grande place centrale occupée par des sièges et des tables avec les cabines en pourtour, positionnées en anneau. Les gens pourront acheter des produits dans les cabines et manger su place », précise l’architecte. (1)  « Nous implanterons également dans la halle, deux espaces avec des tables et des chaises en libre accès », rajoute le maire. Une formule de type « pause grignotage », déjà testée avec succès pendant le village de Noël sur le port Hercule avec quelques kiosques alimentaires. Côté architecture intérieure, tout respirera effectivement le sud. Terre cuite, cabines stylisées avec persiennes, tuiles romaines, éclairages en suspension, « les façades des cabines seront conçues comme des façades de rues anciennes. Quand on est à l’intérieur, on aura l’impression de se promener dans un village provençal », rajoute l’architecte. Autre nouveauté : la création de cabines à doubles façades, ouvertes au-delà des horaires classiques.

Objectif : dynamiser le quartier qui avait une franche tendance à mourir dès la tombée de la nuit. Selon les commerces, une partie sera donc ouverte jusqu’à 14 heures, une autre jusqu’à 20 heures, et une dernière jusqu’à 23 heures ou minuit. Mais les habitués devront attendre fin 2012 pour pouvoir flâner dans les allées de ce nouveau marché.

DES ARTISANS PASSIONNES

as question d’en faire un espace façon « supérette ». La halle du marché de la Condamine nouvelle formule accueillera des artisans « traditionnels et des passionnés », explique le maire. Le  mot d’ordre est donc bel et bien l’authenticité. De quoi redonner un nouveau souffle à cet espace. « depuis 2 ou 3 ans le marché a été vidé. Les conventions n’ont pas été renouvelées. Il y a donc des cabines libres. Un appel d’offres a été lancé jusqu’au 23 mars pour de nouvelles activités. Mais c’est un appel à candidatures sur des activités très ciblées qui n’existaient plus actuellement », précise le maire. C’est ainsi que la mairie recherche pêle-mêle, un bar à vins,  un fromager, un charcutier-volailler, une boulangerie-pâtisserie, des spécialités monégasques, ou encore un traiteur rôtisseur. D’ailleurs, des chefs de renom, comme Joël Garault ou encore Alain Ducasse, donneront leur avis sur les commerces de bouche qui postuleront. De leur côté, tous les anciens commerçants seront repris et réinstallés. Ils sont actuellement au nombre de 16. 8 nouveaux commerçants viendront se rajouter à la liste. Soit 24 au total. Des aides financières seront d’ailleurs accordées aux commerçants pour aménager leur cabine.

(1)  Un escalator mécanique à double sens (montée/descente) sera également crée et assurera la liaison entre la rue Terrazzani et la place d’armes. Les ascenseurs tout comme le parking de la Condamine ne seront pas touchés.

Source:  “Monaco Hebdo” N° 734 du 03/09 mars 2011

« Taxer les plus-values sur la résidence principale, c’est une voie que je ferme ». La décision du Chef de l’Etat semble sans appel alors qu’une taxation sur les gains réalisés lors de la vente de la résidence principale paraissait prendre racine dans le terreau fiscal depuis début janvier. Lors de son intervention télévisée, « Face aux français » du 10 février dernier, Nicolas Sarkozy a en effet décidé d’enterrer cette mesure fiscale autour de laquelle le débat s’embourbait, et surtout, des voix s’élevaient. Il met ainsi fin à une cacophonie dont il fut pourtant l’instigateur.

Petit rappel des faits : le 13 janvier dernier, le Président de la République évoque la possibilité d’une taxation sur les plus-values pour la résidence principale. Les réactions, vives, ne se font pas attendre. Celle de la ministre de l’Economie et des Finances, Christine Lagarde, non plus. Dès le lendemain, elle confirme qu’il s’agit là d’une piste envisagée dans le cadre de la réforme de la fiscalité du patrimoine souhaitée par le Gouvernement. Cette annonce fait l’effet d’un uppercut. Notamment auprès des professionnels de l’immobilier qui dénoncent une mesure risquant de geler le marché. L’opposition condamne, quant à elle, une taxation qui toucherait de plein fouet les foyers les plus modestes, ceux là même qui comptent sur cette plus-value pour pouvoir acheter plus grand.

La colère gronde, la taxe divise, même au sein de la majorité. Au premier rang de celle-ci, le ministre du Budget, François Baroin, ne cache pas sa circonspection face à une telle disposition, craignant notamment qu’elle freine la mobilité géographique.

Alors pourquoi un tel revirement ? Face au tollé général qu’a suscité cette possible taxe et surtout dans un contexte où bourgeonnent les aspirations présidentielles, le Gouvernement a préféré ôter cette question épineuse…

Source: le blog annoncesjaunes.fr

Fonte: la Repubblica del 13 gennaio 2011

Objectif: corriger les pertes de recettes sur les droits de mutations.  Des pertes qui viennent de ce que, parfois, des mutations ne sont pas imposées parce que réalisées par ces sociétés offshore.

Comme les frais d’enregistrement à Monaco sont plus élevés que dans leur pays d’origine, cela peut aussi freiner le

nombre de mutations. Au final, Monaco est pénalisé. » C’est le ministre d’Etat, Michel Roger, qui a officiellement ouvert les hostilités, en juillet dernier, contre les sociétés offshore dans une interview accordée à «Monaco Hebdo». Mais en réalisant cette enquête les experts interrogés se plaignent tous, et depuis longtemps. de ces sociétés qui seraient aujourd’hui propriétaire d’un grand nombre d’appartements en principauté.

Bien sûr, impossible de savoir combien. Ce qui n’empêche pas quelques professionnels de l’immobilier de faire des estimations:

«Aujourd’hui, environ 40 à 45 %des appartements du marché passent par des sociétés offshore. Ce qui est énorme” explique un professionnel de l’immobilier qui préfère rester anonyme.

Pourtant, ce n’est pas un phénomène nouveau. « Les sociétés offshore ont toujours existé. Mais on en voit de plus en plus depuis début 2000. Avec une accélération à partir de 2005. Mais ces sociétés sont tout à fait légales.  Au fond, il s’agit d’une sorte de niche fiscale dans laquelle certains se sont tout simplement engouffrés », explique Anne-Marie Monaco, qui gère l’agence Westrope depuis 1980. En fait, le système est simple. Lorsqu’on achète un appartement à Monaco, il faut payer des droits de mutation, qui sont de 9 %du prix de vente. C’est-à-dire 6,5 % de frais d’enregistrement, 1 % de frais de transcription et 1,5%de frais de notaire. Quand une société offshore achète un appartement, elle paie ces 9 %. Mais ensuite, lorsque cette société décide de revendre cet appartement, plus question de payer à nouveau ces droits de mutation. « En fait, le vendeur cède à l’acheteur de l’appartement les parts de la société offshore”, explique l’administrateur délégué d’Agedi, Massimiliano Ibba. Résultat, l’Etat n’encaisse pas un centime sur cette transaction. Or, avec des ventes qui atteignent souvent plusieurs millions d’euros, voire plusieurs dizaines de millions, le manque à gagner est énorme. Ce qui explique la réaction de Michel Roger cet été.

Un problème qui vient s’ajouter à la crise mondiale qui touche aussi l’immobilier monégasque. Depuis notre dernière enquête, en juillet 2009, le président de la chambre des agents immobiliers de Monaco, Michel Dotta, estime que « les prix affichés ont baissé de 10 à 15 %» en moyenne. Avant d’ajouter: « Le nombre de transactions est passé de 424 en 2007, à 370 en 2008, à 205 en 2009. En 2010, si on arrive à 200 appartements vendus, ça sera bien. En fait, il y a eu un décrochage au second semestre 2008.

Mais il faut dire qu’on était sur un rythme très élevé, avec plus de 100 appartements vendus par trimestre. » D’après les infos communiquées par Monaco en chiffres, en 2005, le chiffre d’affaires était de 440 millions, 599 millions en 2006, 854 millions en 2007 et 934 millions en 2008. Avant de s’effondrer à 429 millions en 2009. “Pour 2010, on devrait atteindre 350 millions de chiffre d’affaires, reprend Michel Dotta. Mais à Monaco, il y a toujours le risque qu’avec 2 ventes d’appartements exceptionnels, on fausse le chiffre d’affaires final. ”  En attendant, l’inquiétude continue de monter chez les agents immobiliers monégasques qui ne voient pas vraiment d’amélioration par rapport à l’été 2009.

“La demande est faible, il y a peu de clients », raconte Jean-Yves Lorenzi, patron de Roc Agency. Car, avant d’investir,  les gens se posent beaucoup de questions. Mais comme les prix n’augmentent plus, ils préfèrent attendre.

En espérant que les prix vont baisser encore. Même s’ils savent qu’en dessous d’un certain chiffre, les propriétaires refuseront de vendre. » Un avis partagé par Anne-Marie Monaco: « En fait, on manque de visibilité. Ce qui provoque beaucoup d’inquiétude. »

Pourtant, les choses ont bougé depuis l’été 2009. Ce que confirme Massimiliano Ibba: «Si on prend les prix réels de vente des appartements, on constate une baisse de 10% environ. Voire 15 à 20% dans  certains cas. Au fond, la nouveauté c’est qu’aujourd’hui,  il y a beaucoup plus de propriétaires qui acceptant de négocier: Même si certains restent fermes. »

Rien d’exceptionnelle à espérer bien sûr. Mais  désormais, la marge de négociation existe vraiment  pour l’acheteur.  Ce qui n’empêche  pas certains de tenter des gros coups, en faisant une offre qui correspond à la moitié du prix de vente! « Il ne faut pas rêver non plus, souligne Jean-Yves Lorenzi. A 50 % du prix demandé, les propriétaires ne vendront pas. »

Au 50%  peut-être pas. Mais beaucoup d’agents reconnaissent que faire une proposition raisonnablement à la baisse, c’est-à dire autour de -10 à -15 %, c’est une bonne idée. Alors que d’autres avouent aussi être parfois obligés d’accepter des baisses sur la marge que prend l’agence sur chaque vente. « La période est délicate. Donc tout le monde doit faire un effort », explique un agent.

L’Etat aussi va faire un effort. En acceptant de baisser les frais de mutation pour rendre les transactions monégasques plus attractives. Une décision saluée par l’ensemble des agents immobiliers que « Monaco Hebdo » à pu rencontrer. «C’est un levier qu’il faut actionner » explique l’un d’entre eux. « Ce ne sera sûrement pas suffisant pour sortir de la crise dans laquelle on est plongée. Mais ça va dans le bon sens »

Même position chez Michel Dotta, qui estime que « parce que ça coûte trop cher, les gens font appel à des sociétés offshore. Du coup, il faut se poser la question. Car la politique du gouvernement c’est de miser sur des gens qui viennent s’installer à Monaco avec leur famille, tout en développant sur place leur entreprise. La confidentialité, c’est une bonne chose. Mais passer entre les taxes fixées par l’Etat, c’est autre chose. Voilà pourquoi je pense qu’il faut qu’il y ait des légères taxes, mais pas un impôt. Du coup, je suis très favorable à une baisse des droits de mutation »

Car, même si cette baisse peut sembler symbolique, elle peut dans certains cas débloquer  des situations bien verrouillées, comme l’explique Massimiliano Ibba: « Les droits de mutation bloquent parfois certaines ventes. Surtout  quand on voit des ventes échouer parce que le propriétaire refuse de baisser son prix de 3 %! Donc, pour l’acheteur, c’est pareil: 9%de droits de mutation, ça peut le pousser à renoncer »

Une certitude, personne n’est vraiment  optimiste pour 2011. Ibba encore: «Pour l’année prochaine, je ne crois pas à une hausse des prix, qui devraient rester stables. Mais il n’y aura pas de baisse non plus. »

Chez “Miells & Partners” si on préfère rester prudent, Elodie Blanc-Sardi est claire: « Je ne crois pas qu’il faut espérer retrouver en 2011 les années fastes où tout se vendait qu’on a connues en 2007et 2008. Mais si par reprise on entend des acheteurs qui continuent d’investir; là j’y crois. D’ailleurs, le marché est moins verrouillé qu’en  2009. » Rendez-vous l’année prochaine.

Source: Monaco Hebdo” N°724 del 09-15 décembre