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Droits de mutation : la réforme qui inquiète Monaco

Thursday, July 21st, 2011

 Avec la crise, le marché immobilier peine à décoller. On est loin   des plus de 400 transactions de la période d’euphorie de 2007 et 2008. La réforme des droits de mutation, les baissant de 40%, est destinée à remettre du beurre dans les épinards des professionnels de la place. Mais surtout de regonfler les caisses de l’Etat avec des recettes fiscales augmentées de 45 millions d’euros d’ici 2014.
Pourtant, la nouvelle loi, adoptée le 28 juin dernier par le Conseil National et entrée en vigueur le 1er juillet, ne fait pas l’unanimité. Monaco Hebdo a opéré un tour d’horizon des professionnels. Cette réforme s’inscrit également dans une problématique de fond : la quête de recettes budgétaires à un moment où les entreprises de la place craignent un endettement dans 5 ans.

Quelles transactions sont concernées ?

La loi s’applique à toutes les personnes physiques et à toutes les structures juridiques, qu’elles revêtent ou non la personnalité morale. Au-delà de toutes les formes de sociétés, dont les sociétés de capitaux et les sociétés de personnes, sont également comprises dans l’expression « entité juridique », les autres personnalités morales telles que, les fondations, y compris de droit étranger, comme par exemple la « Treuhand » du Liechtenstein, la « Stichting » de droit néerlandais, ou toute autre entité sui generis comme par exemple l’ « Anstalt ». Tout comme les montages ou institutions juridiques tels que la fondation de famille, la fiducie, le trust, les fonds d’investissements. Mais aussi les entités juridiques concernées « liées à une compagnie d’assurance dans le cadre de tout contrat d’assurance ». Objectif : « empêcher que les failles du dispositif n’en viennent à vider le texte de son sens et de son efficacité conduisant à remettre en cause, à courte échéance, son intérêt et son existence ».

Quelles exceptions ?

Des exceptions sont prévues pour les cessions effectuées par le biais de structures qui font déjà l’objet d’un encadrement législatif et réglementaire comme les sociétés cotées en bourse, ou les fonds commun de placement et d’investissements. Objectif : favoriser l’implantation de tels fonds à Monaco.

Qui est visé ?

« Le bénéficiaire économique effectif » consiste en la personne physique jouissant ou profitant véritablement et concrètement des opérations réalisées, soit encore l’ayant droit économique de l’entité juridique ». Le texte ne prévoit pas de proportion minimale de détention des actions, des droits de vote, du bénéfice reçu ou du contrôle d’une faible part ou la perception d’un bénéfice même modéré d’une entité visée par le présent projet, suffit ». Objectif : éviter, par exemple, que par des montages complexes, le propriétaire réel d’un bien, qui ne possède que 1% d’une société, échappe au dispositif.

Quelle valeur du bien ?

Selon le texte, la « valeur » d’un bien immobilier s’entend de sa valeur marchande en fonction du prix du marché sans tenir compte de l’endettement éventuel.

Quelle obligation de déclaration ?

L’obligation de déclaration porte sur le changement ou d’absence de changement de bénéficiaire économique effectif. Ce n’est donc pas l’instauration d’une taxe foncière. Cette obligation déclarative pèse sur toute entité juridique, dès lors qu’elle se trouve être titulaire de droits réels sur un ou plusieurs biens immobiliers situés sur le territoire de la Principauté et ce, quel que soit le lieu de son siège social ou la législation qui lui est applicable de même que sa nationalité. Attention : les personnes physiques, les sociétés civiles « transparentes » ne sont toutefois pas concernées par cette obligation de déclaration. Le fisc monégasque connaît en effet l’identité de leurs porteurs de parts.
En revanche, les sociétés à forme anonyme ou en commandite immatriculées à Monaco sont désormais tenues de souscrire cette déclaration.
A noter que la première déclaration annuelle, dont la forme et le contenu seront définis par arrêté ministériel devra intervenir entre le 1er juillet 2012 et le 30 septembre 2012 au plus tard. Et ce pour les entités juridiques titulaires de droits réels immobiliers pour la période comprise entre la date d’entrée en vigueur de la loi, le 1er juillet 2011, et le 30 juin 2012.

Quel mandataire agréé ?

Le mandataire agréé, qui doit être établi à Monaco, doit impérativement être « adoubé » par le directeur des services fiscaux. Son rôle sera de procéder aux formalités déclaratives auprès du fisc monégasque. La liste des professionnels qualifiés pour être désignés en qualité de mandataire agréé sera établie par arrêté ministériel. Elle comportera les professionnels en relation avec les entités juridiques visées lors d’opérations immobilières. Notamment les établissements bancaires, les avocats, les experts-comptables et les agents immobiliers. L’agrément sera délivré sur le fondement des renseignements que le mandataire communiquera à l’administration sur la structure de son organisation, sa fiabilité et son expérience professionnelle en ce domaine. Il pourra être retiré par le directeur des services fiscaux, en cas de problème.
Le mandataire est l’interlocuteur privilégié de l’administration fiscale, qui s’adressera à lui en cas de contrôle. En signant conjointement la déclaration avec le représentant légal de l’entité, le mandataire engage sa responsabilité quant aux informations qui y figurent. Des informations qui ne peuvent être divulguées sous peine de poursuites pour violation du secret professionnel.

Quel taux ?

En cas de changement déclaré du ou de l’un des bénéficiaires économiques effectifs d’une entité juridique titulaire de droits réel immobiliers situés à Monaco, un droit de 4,5% est dû sur l’entière valeur vénale des biens immobiliers.
Le droit de 4,5% n’est pas dû si le changement de bénéficiaire économique effectif résulte d’une libéralité ou d’une dévolution successorale en faveur du conjoint, des ascendants ou des descendants en ligne directe, pour ne pas faire doublon avec les droits successoraux. Toutes les opérations et transactions intéressant des biens immobiliers sont soumises au nouveau taux réduit de 4,5% lorsqu’elles sont réalisées au profit de personnes physiques ou de sociétés civiles immatriculées à Monaco, répondant à des critères de transparence. Ne peuvent en revanche bénéficier de cette mesure fiscale les opérations conclues au profit d’une société civile ayant la forme anonyme ou en commandite.
Cependant, pour une période initiale d’une année, un taux réduit de 1% facilitera « l’émergence » des bénéficiaires économiques réels souhaitant sortir de structures opaques ou complexes.
Quant aux transactions en faveur d’entités « opaques », elles sont soumises à un droit d’enregistrement majoré fixé à 7,5%. Y compris les actes portant réduction du capital social ou de dissolution des entités juridiques titulaires de droits réels immobiliers à Monaco, entraînant attribution de ces droits à une ou plusieurs entités juridiques opaques. Ou encore les actes d’apport de biens immobiliers ou de droits réels immobiliers, au profit de ces entités.

Des pénalités proportionnelles à la gravité du manquement sont prévues.
Elles vont d’une amende fiscale de 5.000 Euros, imputable à l’entité qui régularise sa situation en déposant la déclaration d’absence de changement de bénéficiaire économique effectif dans les trente jours suivant la réception de la mise en demeure, à une amende de 10.000 Euros si la déclaration est déposée au-delà de ce délai. En cas de déclaration inexacte, les entités juridiques encourent la majoration des droits dus. Et lorsque la valeur vénale des droits réels a été sous-évaluée, la quote-part éludée est soumise à un droit proportionnel majoré à 7,5%. Un droit de 7,5% applicable en cas d’absence de changement de bénéficiaire économique.
Côté contrôle, deux procédures sont prévues : la procédure de rectification ou de redressement et la taxation d’office.
En cas de fausse déclaration, le mandataire agréé ainsi que le représentant légal de l’entité juridique concernée sont punis d’une peine d’emprisonnement de un mois à deux ans.

Source : Monaco Hebdo N° 753 du 14/20 juillet 2011

Tags: droit de mutation; immobilier Monaco
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