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Immobilier: c’est le moment d’acheter!

Wednesday, December 1st, 2010

INVESTISSEMENT  – Si la Principauté a le foncier le plus cher du monde, Michel Dotta,
président de la chambre immobilière est convaincu des potentialités du marché.

Acheter un appartement à Monaco pour diversifier son patrimoine personnel ou pour y habiter, est-ce une bonne affaire?
Considérant le prix au mètre carré – 27000 €, le plus cher du monde – mieux vaut ne pas-se tromper!
Mercredi dernier, au Yacht Club de Monaco, L’Observateur de Monaco et la Chambre de développement économique (CDE) ont rassemblé, autour de Michel Dotta, président de la chambre immobilière monégasque, les principaux acteurs des secteurs de l’immobilier et financier.
S’ils ont abordé les difficultés actuelles, ils ont aussi évoqué les perspectives du marché. Car tous semblent s’accorder pour voir l’avenir meilleur. Un avenir qui s’envisage dès maintenant car, pour Jean-Luc Gauberti, responsable des affaires immobilières CFM, « le moment est bon pour investir, les taux d’intérêt étant historiquement bas. L’investissement constitue une réelle opportunité; d’autant que l’on s’oriente, depuis quelques mois, vers une remontée des taux. ”
Il faudrait donc même se dépêcher…

Les prix ont presque triplé en sept ans

La frilosité des acquéreurs potentiels ne serait donc pas justifiée.
Michel Dotta explique : « Après trente-quatre années de croissance  constante, et un emballement mondial de l’immobilier fin 97 et en 98 – pic anormal, les prix ont baissé puis se sont stabilisés. Mais si on tire la courbe depuis 2006, la tendance reste positive. ”
Et les chiffres ont de quoi rassurer : « Les prix ont, en moyenne, été multipliés par 2,8 entre 2003 et 2010″, affirme le président de la chambre immobilière. Par exemple: un studio qui valait 624000 € en 2003 se vend aujourd’hui 1,4 millions d’euros.
Mais tout dépend de l’emplacement, ou plus exactement de l’immeuble où est situé le bien. Les agents immobiliers classent en effet chaque bâtiment par catégorie d’étoile. Ainsi, le Park Palace est considéré comme un cinq étoiles (le must…), alors que le Périgord n’a que deux étoiles…
Les professionnels du secteur soulignent leurs difficultés actuelles, certes liées à la crise mondiale… mais pas seulement.

200 appartements vendus en 2010

Parmi les points faibles: le manque cruel d’offres. « La tour Odéon, ce n’est qu’un immeuble. Il serait souhaitable qu’ily ait un choix. On espère tous que l’extension en mer à Fontvieille – cinq à sept hectares respectant l’environnement – nous offrira la diversité qui nous manque aujourd’hui “, souligne Michel Dotta. Il s’agit toutefois là de l’avenir à moyen et long terme puisque les préventes de la tour Odéon ne commenceront qu’au premier semestre 2011. Quant à l’extension en mer, les études de faisabilité sont en cours. Ainsi, si la clientèle  potentielle est là, le choix fait défaut Résultat: les prix stagnent, le délai d’écoulement ne cesse d’augmenter (huit, douze mois, voire davantage…) ce qui rend le marché atone. Cette année, pas plus de deux cents appartements auront trouvé preneurs, soit une baisse de 50% du nombre des transactions par rapport à la situation d’il y a trois ans…

Source:
Monaco-Matin, 29/11/2010
JOELLE DEVIRAS

Vitrine immobilière Agedi: Principauté de Monaco

Tags: immobilier, investissement, monaco, principauté
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Immobilier – INVESTIR… MAINTENANT!

Wednesday, December 1st, 2010

Un bien immobilier à Monaco: trop cher? Pas assez attractif financièrement? A y regarder de près pourtant, l’operation peut s’avérer intéressante. A condition de respecter certaines conditions et d’adopter la stratégie adéquate. Des clefs indispensables pour ouvrir les portes de l’immobilier rentable.

Taux d’intérêts au plus bas, disponibilité des biens plus importante et tarifs « ajustés » qui cessent de s’envoler, tout porte a croue que cette fin d’année 2010 et début 20II s’avèrent être le moment idéal pour investir dans l’immobilier. “Dans une gestion dite de bon père famille, j’ai tendance Ci privilégier, sans hésitation, l’immobilier aux placements financiers dans des valeurs mobilières », indique d’ailleurs et sans surprise le président de la Chambre immobilière monégasque, Michel Dotta. Propos confirmé tant dans les établissements  bancaires, que par ce spécialiste de la gestion de patrimoine pour qui « les divers indicateurs montrent que nous nous situons dans une période extrêmement gavorable», Explication.  Les taux de crédit pratiqués, parmi les plus bas au regard des décennies récentes, favorisent un emprunt peu coûteux. Parallèlement, la crise étant passée par là, les produits  disponibles sur le marché ont rarement été aussi nombreux, offrant à l’acquéreur potentiel un choix assez large malgré la faible capacité d’un marché monégasque habituellement marqué par le manque de biens. “La spéculation avait asséché l’offre, reconnaît d’ail leurs François Arpino, directeur de la banque privée du CFM Monaco.
Mais la conjoncture économique récente a modifié la donne. Nous sommes désormais passés d’ulle situation où le vendeur se trouvait en position de force à une conjoncture inverse où la demande dicte ses conditions ».
Enfin, troisième élément majeur, en lien direct avec le précédent, les prix affichés ont logiquement été contraints de se stabiliser. « On ne parlera certainement pas de baisse, mais on observe un marché qui se veut désormais plus ajusté, où les prix ne sont plus totalement déconnectés de la réalité du marché », explique un expert qui estime cependant “qu’une baisse de 10 % des prix demandés par les vendeurs permettraient réellement de mettre en adéquation l’offre et la demande en proposant des transactions à ce que l’on pourrait juger être la  véritable valeur marchande des biens ».

Les pièges à éviter
Le détenteur de capitaux désireux de placer son argent se retrouve donc, plus que jamais, en face d’un produit particulièrement attractif. Mais la « fenêtre » propice à l’investissement  risque d’être courte, se lon entre autres, Jean -Luc Gauberti, responsable de la direction des affaires immobilières du CFM, qui estime que “l’on pourrait assister à une remontée des taux d’intérêt dans un avenir proche ».
D’ailleurs, selon Michel Dotta, à la tête de l’une des plus importantes agences de la place, ” le moyen terme immobilier, au regard des 40 dernières années sera toujours gagnant par rapport au mobilier et ce quel que soit le lieu considérédans le monde. Au surplus, Monaco dispose de deux atouts formidables: une stabilité politique et une dimension de territoire
qui entraîne une offre qui sera toujours relativement restreinte. Ainsi, sur les dix dernières années, le prix moyen au mètre carre a connu une croissance de 300 %, ce qui place la matière immobilière panni les investissements les plus sûrs du marché ». On l’aura compris, l’heureux détenteur de capitaux a tout intérêt à placer son argent dans la pierre plutôt qu’en actions et obligations, par exemple. Mais attention. Derrière cette situation apparemment attrayante se cachent quelques pièges qui, s’ils ne risquent que très rarement de mettre en péril le capital investi, peuvent en limiter l’intérêt. En effet, l’investisseur ne peut se lancer dans une stratégie sans avoir mûrement réfléchi et structurer sa manière d’agir. Ce qui conduit d’ailleurs les professionnels à considérer le recours à un spécialiste de la gestion de patrimoine comme indispensable dès lors que Je capital à investir dépasse le million  d’euros.
Parmi les questions aux quelles il faudra répondre, ce lle de la somme à dédier à la partie immobilière. François Arpino, du CFM: «Les Monégasques investissent à plus de 50 % dans la pierre, ce qui est rare dans la plupart des autres États, Il nous arrive d’observer parfois des proportions atteignant même les 70 % lorsque la personne est rentière ». Ce que tempère un spécialiste de la gestion de patrimoine qui estime « qu’il ne faut aller au-delà de 10 % du capital disponible.
Si l’on évalue tous les paramètres, il est possible d’affirmer que la matière immobilière est aujourd’hui plus rentable que les produits financiers. Mais on ne peut affinner avec certitude
qu’elle est moins risquée car, au niveau politique, les accords internationaux comme ceux issus de la transparence fiscale peuvent modifier l’attractivité de la principauté de manière soudaine ». Une diversification que ce même spécialiste ne défend, en revanche, pas du point de vue de la localisation du bien, ni même concernant le nombre de produits à mettre  dans son panier d’investissement. « Monaco est si petit qu’il n’est pas utile de répartir son capital dans divers sites. L’effet de mode selon les quartiers qui peut constituer un argument  dans de grandes villes demeure sans incidence réelle à Monaco où l’on ne peut craindre que l’un de ces quartiers perde véritablement de la valeur parcequ’il Ile serait plus aussi prisé. De même, se dire qu’en multipliant les biens, on diminue les risques semble peu convaincant. En effet, un toit-terrasse de très haut standing trouvera toujours preneur, même si son  tarif peut s’avérer très elevé. Préférer plusieurs studios à un  tel appartement demeure une question de choix personnel, pas de stratégie ».
Profiter des taux d’intérêt Quant au financement, il peut s’avérer  judicieux de jouer la carte de l’emprunt.
François Arpino: « Compte tenu du taux pratiqué par les établissements bancaires que nous avons précédemment évoqué, il paraît judicieux de solliciter un crédit pour financer 50 à 70 % du bien et ce, même si l’on dispose de l’ensemble de la somme nécessaire à l’achat du produit. Cela permet ainsi à la lfois de conserver des liquidités et de jouer l’effet de levier en
dynamisant l’investissement. D’ailleurs cette proportion ne s’ellvisage pas seulement du seul point de vue acquisition, mais peut également l’être ell tennes de refinancier dans le cadre
d’une stratégie patrimoniale etfinancière plus ambitieuse ». Autre question à laquelle il convient de réfléchir avant l’achat: l’immobilier est·il forcément un investissement à long terme? Selon Michel Dotta, la période idéale à respecter se situe aux environs de sept années entre les actes d’achat et de revente. Jean-Luc Gauberti, estime également qu’il s’agît “d’un  investissement qui doit êtreconsidéréà moyen au long terme » . En revanche, pour notre spécialiste de la gestion de patrimoine, les délais peuvent s’avérer beaucoup plus courts, de l’ordre de deux à trois ans: « Dans le cas d’un investissement pur, c’est-à-dire dénuéde facteurs tels que la volonté de se loger, il peut être intéressant d’envisager des périodes très courtes car les taux proposés par les établissements bancaires sonl très bas. Dès lors les coûts de financements sont extrêmemem attractifs et n’imposent donc pas les mêmes délais  pour amortir l’investissement: ce que l’on appelle l’effet de levier permet alors de mettre en place des stratégies efficaces dans un laps de temps plus restreint ». Une autre donnée  pourrait d’ailleurs, à un niveau plus global, renforcer les avantages de ce type d’investissement à court terme. Jean-Louis Gauberti: « Certes, le marchéest calme, ce qlli est plutôt favorable à l’investissement. Les sources de richesses deviennent de plus en plus importantes en Asie et en Amériqlle latine. Donc on va peut-être assister à une reprise plus rapide que prévue de l’illtérêt porté à l’immobilier monégasque de la part de ces populations qui regardent vers l’Europe et souvent vers Monaco. Notre défi va donc consister à intéresser ces clients à l’immobilier d’investissement et si nous y parvenons, il est probable que cela soutiendra les prix. D’où l’intérêt de se porter acquéreur dès à présent, avant que le montant des transactions n’augmente ».

Source: L’Observateur de Monaco N° 93 du novembre 2010

Tags: immobilier, monaco
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“Charlène Wittstock sera une belle première dame”

Wednesday, December 1st, 2010

L’animateur du Fou du roi, Stéphane Bern, conseille R&G Productions, la société de Jérôme Revon et Stéphane Gateau chargée de filmer le mariage du prince Albert et de Charlène Wittstock. Ce spécialiste incontournable des têtes couronnées, qui commentera également l’union princière sur France 2, nous livre sa vision de l’événement et de la future première dame de Monaco.
Propos recueillis par Milena Radoman.

Monaco hebdo: Vous allez participer à la réalisation du mariage princier. Comment est née votre collaboration avec le palais?
Stéphane Bem: Elle est née d’une discussion avec le conseiller du prince, Christiane Stahl, avec qui je travaille régulièrement. Elle sait toute l’affection que j’ai pour la famille princière. J’ai commenté et participé à un bon nombre de mariages de têtes couronnées. J’étais notamment à Stockholm pour le mariage de Victoria de Suède. J’ai d’ailleurs fait un bilan cathodique pour voir ce qui était bien ou moins bien. Elle a pensé qu’au vu de mon expertise dans les mariages princiers et de mes liens privilégiés avec la famille princière, j’étais la personne idoine pour participer à cette aventure.

M.H.: Quel sera votre rôle concrètement?
S.B.: Avec Jérôme Revon et Stéphane Gateau, on va travailler pour l’image du prince. On va prendre de la hauteur. Cet événement dépasse nos petites vies.On va écrire une page  d’histoire. On est là pour la sublimer.

“Cet événement dépasse nos petites vies.
On va écrire une page d’histoire”

M.H.: Comment?
S.B.: Notre rôle est de produire le signal qui va être donné à toutes les télévisions. Ce qui me gêne dans les autres mariages, c’est qu’on ne voit jamais les chefs d’Etat étrangers. Là on les verra. Car ils viendront nombreux. L’Italie et la France seront dignement représentés. Autrefois, Monaco était un Rocher sur la Méditerranée. Aujourd’hui, Monaco est reconnu sur le plan international.

M.H.: Votre objectif?
S.B.: On Voit toujours les journalistes comme des vautours, prêts à tout pour obtenir une information. Moi, j’aimerai tellement que Monaco ait une image plus belle. J’aimerais qu’on tourne le cou aux idées reçues.

M.H. : Vous pensez que le mariage aura un impact positif pour l’image de Monaco?
S.B.: Il ne faut pas se marier pour l’image mais l’image est capitale. Le monde entendra parler de Monaco. L’image que doit véhiculer la télévision doit être parfaite.

M .H.: Vous venez souvent à Monaco?
S.B.: Habituellement au moins une fois par mois et en novembre, trois fois! Je suis venu à Monaco pour interviewer le prince pour la fête nationale. J’y retournerai à la demande de la princesse Stéphanie.

M.H.: Vous avez donc suivi l’évolution du prince?
S.B.: J’ai suivi la métamorphose’-du prince Albert. Obligé de vivre dans l’ombre de son père quand il était prince héréditaire, il a été tout d’un coup propulsé sur le trône. Aujourd’hui, on voit naître un vrai chef d’Etat avec une vraie carrure internationale. Qu’il s’agisse des chercheurs scientifiques, des intellectuels ou des politiques, tout le monde est séduit. Il émane de lui une écoute incroyable. Pendant longtemps, on a dit qu’il était trop gentil pour trancher. C’est qu’il prend le temps d’écouter tout le monde avant de décider. Il sait exactement ce qu’il veut. En plus d’être bienveillant et généreux.

M.H.: Et comment dépeindriez vous Charlène Wittstock?
S.B.: Je l’ai rencontré plusieurs fois . Elle est très naturelle. Elle a un vrai tempérament, une vraie personnalité, ce n’est pas juste un sourire ou la caricature d’une blonde. Elle est très intelligente et très séduisante.

M.H.: Pour les Monégasques, elle représente encore une énigme?
S.B. : Les Monégasques vont apprendre à la connaître. C’était la même chose pour toutes les princesses avant d’être dans le regard public.

M.H.: Qu’est ce qui vous a marqué chez elle?
S.B.: Ce qui m’a marqué chez elle, c’est une générosité immédiate, ainsi que sa spontanéité et son amabilité. Au Bal de la rose, elle est venue vers moi, m’a parlé de mes émissions télévisées avec une vraie sympathie. Et en plus, elle est vraiment amoureuse.

M.H.: Quel rôle assumera-t-elle à votre avis au côté du prince?
S.B.: Ce sera une belle première dame. Il n’y a jamais de rôle prédéfini, c’est de la haute couture. La constitution monégasque ne prévoit pas de rôle. Elle va le choisir elle même. Maisje ne doute pas qu’elle aura une place dans le caritatif l’humanitaire. Notamment dans la cause des enfants à laquelle je suis très sensibilisé en tant que membre du conseil  d’administration de la Fondation pour l’enfance présidée par Anne-Aymone Giscard d’Estaing.

M.H.: Vous allez également commenter le mariage pour France 2. Ça crée des jalousies de la part des autres chaines?
S.B.: Il y aura une juste répartition des chaines télévisées. Ce n’est pas parce que je commenterai sur France 2 que je ne serai pas attentif à ce que les toutes les télévisions du monde soient à égalité. J’ai une position arbitrale. On ne pourra pas m’accuser de rouler pour France Télévision.

M.H.: Vous attendez la venue de combien de journalistes?
S.B.: Il y avait 1500 journalistes au mariage de Victoria de Suède. Le mariage du prince Albert devrait en réunir tout autant.

M.H.: Combien êtes-vous payé?
S.B.: Je ne prends pas un centime. Je veux faire ça bénévolement. Mon implication est totale. J’ai même abandonné un projet de théâtre, une nouvelle de Mark Twain que je devais  jouer dans les prochains mois.

Source: Monaco Hebdo du  18/24 novembre N° 721

Tags: monaco
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19 étoiles pour la SBM

Tuesday, November 9th, 2010

Depuis le 4 août, une nouvelle classification « 5 étoiles» est en place à Monaco. Une classification qui impose une série de critères de confort, d’espace, d’hygiène, d’accessibilité mais aussi d’équipement, notamment en matière de nouvelles technologies. Pas de problème pour la Société des bains de mer (SBM), selon son service de presse qui explique, dans un  communiqué, que « la plupart des hôtels Monte-Carlo SBM répondaient déjà» à ces critères. Et que, par conséquent, seulement « quelques ajustements» ont été nécessaires pour remplir le cahier des charges vérifié par la commission de l’hôtellerie.

Résultat, l’hôtel de Paris, l’hôtel Hermitage et le Monte-Carlo Beach ont décroché 5 étoiles. Ce qui permet à la SBM, avec les 4 étoiles du Monte-Carlo Bay, d’atteindre un total de 19  étoiles. Mais pour conserver ces étoiles, la SBM devra continuer à investir régu lièrement de l’argent dans l’e ntretien de ses hôtels. Aucune inquiétude, selon cette entreprise monégasque, qui rappelle que des séries de travaux ont été lancés. Notamment à l’hôtel Hermitage, depuis 2002, où une rénovation est effectuée par étapes. Mais dans un communiqué  officiel, le directeur général de la SBM, Bernard Lambert, préfère être clair: « Ces attributions de cinquièmes étoiles ne correspondent pas à une montée en standing de  nos hôtels, déjà au plus haut niveau. Elles leurconfèrent une situation claire au sein de l’offre mondiale. Cette classification confortera une large clientèle internationale. » En tout cas, c’est un joli coup de pub pour la SBM qui pourra désormais s’appuyer sur une norme reconnue à l’international pour faire connaître son offre hôtelière.

//R.B
Source: Monaco Hebdo di 4 au 10 novembre 2010 N. 719

Tags: hotel de paris, monaco, monte-carlo bay, monte-carlo beach, montecarlo
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Feuille de route

Wednesday, September 29th, 2010

Immobilier, transparence fiscale, extension … Devant les représentants de la presse locale, Albert Il a esquissé sa vision pour Monaco.

“On a fait plus que ce qu’on nous avait demandé et on va continuer de signer des accords de coopération fiscale“. Pour le prince, pas de doute: la politique de transparence fiscale initiée par Monaco depuis 2009 et la chasse aux paradis fiscaux post-crise du G20 est ” un aspect qui renforce l’attractivité de Monaco. Les sociétés qui viennent s’implanter à Monaco le demandent. » Or, justement la principauté est en quête d’investisseurs.

“UNE VRAIE STRATÉGIE”
Même si Monaco a été moins touché par la crise, relancer l’économie du pays est devenu une priorité. C’est d’ailleurs l’une des missions qu’a fixée le prince au ministre d’Etat. Notamment dans le domaine immobilier. ” J’ai demandé à Michel Roger de réunir différents acteurs du secteur pour réfléchir à une vraie stratégie, annonce le prince. Nous devons pouvoir loger les chefs d’entreprise qui souhaiteraient amener ici une partie de leur société et leurs cadres. Des pays comme Singapour ou la Suisse proposent des produits et des services de qualitépour attirer ces gens-là. ” En clair, Monaco doit se servir des recettes qui on~ fait leurs preuves à l’étranger. Même si la ville-Etat sera toujours confrontée à un problème d’espace.
Mais là, le prince Albert est clair : pas question de faire ” dix tours Odéon“.
La généralisation d’une architecture à la verticale ne semble pas d’actualité. Le chef d’Etat mise sur l’extension en mer de Fontvieille: ” Un rapport d’étape a été rendu. Il s’agira d’une extension de 5 à 8 hectares qui assurera les besoins de la principautéjusqu’à 15 ou 30 ans. L’objectif est de ne pas sacrifier la qualité de vie pour accroître le territoire. Après il faudra imaginer autre chose. Mais ça ne sera sans doute pas moi.. . ”

Monaco Hebdo du 23-29/09 N° 713
Par Milena Radoman

Tags: fontvieille, immobilier, monaco, prince Albert II, principauté
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Monaco et le Qatar se lancent dans le business

Friday, September 17th, 2010

Cette fois , c’est fait. L’Etat monégasque et l’émirat du Qatar ont créé un joint venture, c’est-à-dire une co-entreprise. Son nom: Monaco QD International Hotels and Resorts  Management. Avec un siège à Monaco et un capital de 5 millions d’euros, détenu à 80%par QD Hotel & Propert y Investment Limited, une filiale de Qatari Diar qui est une société d’investissement du gouvernement du Qatar. Et à 20% par la Société nationale de financement [SNF), détenue à 100% par l’Etat monégasque. Objectif: l’achat, l’investissement et la gestion de complexes hôteliers de luxe dans le monde.« Oatari Diar possède d’énormes moyens », rappelle le président du conseil d’administration de la Société des bains de mer [SBM), Jean-Luc Biamonti. Et la volonté de se développer en Europe.

D’ailleurs , en 2008 Qatari Dia r n’a pas hésité à racheter Cegelec. Créé en 2005 et dirigé par Ghanim bin Saad al -Saad, Qat ari Diar investit dans des projets d’infrastructures. Alors qu’en Europe, ce fonds mise plutôt sur des actifs. Exemple: le centre de conférences internationales de l’avenue Kléber à Paris, avec pour objectif de le transformer en palace. Ou encore le Royal Monceau. A Londres, l’achat du Chelsea Barracks, un ensemble foncier très prestigieu x a fait parler de Qatari Diar, qui est aussi candidat pour la construction du village olympique des Jeux de 2012. Depuis 2008, Qatari Diar possède aussi 23,3 % de la Société fermière du casino municipal de Cannes, qui est propriétaire des hôtels Gray d’Albion et Majestic.
A Monaco aussi, on connaît bien Qatari Diar. Car, en 2008, ce fonds d’investissement souverain a lancé une OPA sur près de 30% du capital de la SBM, pour un total de 400 millions d’euros. Une offre finalement repoussée par le conseil d’administration de la SBM, même si le ministre d’Etat de l’époque, Jean-Paul Proust, était plutôt favorable à ce rapprochement: «On ne voit pas d’un mauvais oeil cette opération, car on a de bonnes relations avec le Oatar. En plus, il y a des synergies intéressantes. Carils possèdent des palaces dans le monde entier, avait-il dit à l’époque. Ils peuvent donc aider la SBM à assurer son développement externe. Or, saufsi on veut rester une PME locale, on doit rechercher des synergies  internationales.»

Monaco Hebdo” n° 711 du 9/15 settembre 2010
IIR.B.

Tags: monaco, montecarlo
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MONACO: A WORLD APART

Friday, September 3rd, 2010

The Principality of Monaco cannot be compared to any other destination, whether in terms of its real estate, prices or clients. While striving to finally get rid of its “tax haven” tag, the second smallest state in the world after the Vatican continues to prove its uniqueness.

A surface area of less than 2 km², 32,796 inhabitants according to the 2008 census, 6,089 Monegasques, 32 % French residents, 20 % Italian, 5 % British and 24 % composed of no less than 125 other nationalities…

With such a pedigree, it’s hardly surprising that the most densely populated state in the world, surrounded by the French towns of Cap d’AiI, Beausoleil, Roquebrune-Cap-Martin and La Turbie, does not behave like everyone else.

Not content with its original territory, it began by reclaiming land from the Mediterranea: the Larvotto area, Fontvieille, then the harbourwall in 2003. It would have obtained almost 25 more acres if HSH Prince Albert II had not decided, in December 2008, to stop the maritime expansion project for environmental, and probably economic, reasons.

In its place stands the impressive Tour Odeon, a 49 floor twin tower. The service sector, VAT and real estate are the main sources of the Principality’s income.

Tourism comes third: the Grand Prix is Monaco’s biggest draw, with the Casino, the Prince’s Palace and the Museum of Oceanography also attracting many visitors.

The crisis is on-going, but one can now glimpse the first signs of recovery, for both sales and rentals, whatever the type of product or buyer profile, from studios to large surface areas, from investors to residents.

The Belgians, Swiss, Italians and Germans are still very present, the English, more withdrawn. Russians often prefer the rental system. All are looking for a quality life-style, security, a mild climate, political stability, a central geographic location, good rail and air services, an appealing array of cultural and leisure facilities, and reputable schools.

In many ways, this micro state borders on excellence. Before the crunch of 2008 and the collapse of the world’s stock markets, Monaco ranked second among the world’s most expensive cities and prices soared to close on 80,000 €/m².

Two years later, the price per sq. meter in one benchmark address, the very prestigious Mirabeau apartment building in the middle of the “Golden Square”, has dropped to 50,000-60,000 € . Desirable properties,  ie. with a view of the sea, range from 20,000 to 30,000 €/m² on Boulevard d’ltalie, 45,000 to 50,000 €/m² for the finest residences in Fontvieille, 35,000 to 40,000 €/m² for apartments in Le Shangri-La on Port Hercule, whilst the admission ticket – that’s to say, a basic apartment in an old building, with no particular view, parking place or terrace – hovers around 18,000-20,000 € /m². The average transaction is approx. 30,000 €/m² as soon as a sea view is one of the criteria. The situation is the same for rentals: in 2007, an apartment of 500 m² with terraces of 200 m² cost 35,000 € per month. Today, if the owner wants to keep it occupied, he must be prepared to lower the rent to 29,000-30,000 €.  A studio in the Park Palace rents for 2, 000 €/month, a 1-bedroom apartment for 2,500 €, a 2-bedroom apartment for 4,000 €.

Of course, the real-estate market and evolution in the tax set-up are closely related. But much less so than one might think, recalling the strong points of the Principality, security and convenience. Furthermore, inter-governmental agreements have hardly affected activity.

This can’t be said of the Italian «scudo», responsible for the recent departure of this trans-Alpine clientele and thus a rise in housing stocks. Since this summer, the situation seems to be loosening up. Estimated correctly, a property can find a buyer within six months.

The 1-2 million € bracket,  ie. small apartments acquired as rental investments, is doing relatively well. In less frequent demand, the “exceptional” property nevertheless attracts interest. The recovery is as slow as the crisis was brutal, with potential buyers deeply affected by the health of global financial markets.

Monaco’s property market has always tended to get carried away in boom times, then drop like a stone.

But generally speaking, these periods have been short-lived and the consequences measured. For the first time, euphoria lasted a decade and the awakening has been painful, especially as the set-back is worse on a worldwide scale.  But no-one seems particularly worried: “Clients in search of bargains are already on the look-out. And Monaco does not lack resources. Even at the market’s low ebb, investors are taking up position”.

The real obstacle lies in the attitude of sellers, unwilling to consent to lower prices. They should, in fact, put the past behind them: prices for acquisitions have dropped 30 %, rentals by 20 %. A superb apartment facing the editerranean is pegged at around 30,000 €1m2 on high floors of Le Perigord or L’Annonciade, 40,000-50,000 €/m² in the Pare Saint-Roman, Monte-Carlo Sun, Les Terrasses du Port or Seaside Plaza, and 50,000-55,000 €/m² in the Park Palace.

An abstract from “Résidences immobilier” N° 138 september 2010

Tags: monaco, montecarlo, realestates
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L’EXCEPTION MONEGASGUE

Friday, September 3rd, 2010

La Principauté de Monaco n’est comparable à aucune autre destination, qu’il s’agisse de son parc immobilier, de sa grille tarifaire ou de sa clientèle.

Alors qu’il s’évertue à se débarrasser définitivement de I’ étiquette de “paradis fiscal “, le deuxième plus petit état de la planète derrière Le Vatican, affirme, une fois encore, sa spécificité. (Par Laetitia Rossi)
Moins de 2 km² de superficie, 32.796 habitants au recensement de 2008, 6089 Monégasques, 32 % de Français, 20 % d’ltaliens, 5 % de Britanniques et 24 % composés de pas moins de 125 autres nationalités… Avec un tel pedigree, rien d’étonnant à ce que Ie pays Ie plus densément peuplé du globe, entouré des villes hexagonales de Cap d’AiI, Beausoleil, Roquebrune-Cap-Martin et La Turbie, ne fasse rien comme tout Ie monde. Non content de I’ espace des origines, il commence par gagner du terrain sur la Méditerranée. Le Larvotto, Fontvieille, puis la digue en 2003.

II aurait obtenu 10 ha supplémentaires si, en décembre 2008, SAS Ie Prince Albert II n’avait pas décidé d’arrêter Ie projet d’extension maritime pour des raisons écologiques et sans doute aussi économiques. A la place, se dresse la Tour Odéon, un bâtiment bicéphale de 49 étages. Le tertiaire, la TVA et l’immobilier constituent les principales sources de revenus. Le tourisme s’inscrit en troisième position: le Grand Prix porte haut les couleurs monégasques, tandis que Ie Casino, Ie Palais Princier et Ie musé océanographique attirent de nombreux visiteurs.

La crise est toujours d’actualité, mais on perçoit, aujourd’hui, les premiers signes de reprise, tant au niveau de la vente que de la location, quels que soient la typologie de produit et Ie profil acquéreur, du studio à la grand surface, de I’ investisseur au résident. Belges, Suisses, Italiens et Allemands sont toujours très présents, les Anglais, plus en retrait. Quant aux Russes, ils privilégient très souvent Ie système locatif. Tous recherchent la qualité de vie, la sécurité, la douceur du climat, la stabilité politique, une situation géographique centrale, une bonne desserte ferroviaire et aérienne, de solides infrastructures culturelles et de Ioisirs et des établissements scolaires réputés. Par bien des aspects, Ie micro état frôle I’ excellence. Avant I’ automne 2008 et la débâcle des places boursières, on évoque des classements plaçant Monaco au deuxième rang mondial des villes les plus chères et des envolées proches des 80.000 € /m².

Deux ans plus tard, cet étalon de valeur, autrement dit Ie très prestigieux Mirabeau situé en plein Carré d ‘Or, retombe à 50-60.000 € /m². L’immobilier de standing, synonyme de vues mer, se négocie de 20.000 a 30.000 €/m’ boulevard d’italie, 45-50.000 € /m² dans les belles réalisations de Fontvieille, 35-40,000 € /m² au Shangri-La sur Ie port Hercule, alors que Ie ticket d’entrée – c’est à dire un produit basique dans un immeuble bourgeois, sans panorama particulier, parking et terrasse – avoisine 18-20.000 € /m2. La moyenne des transactions flirte avec les 30.000 € /m2 dès que la vue mer figure au nombre des critères. Idem pour la location: en 2007, 35.000 € mensuels étaient exigés pour un appartement de 500 m², dont 200 m² d’extérieurs. A l’heure actuelle, si Ie propriétaire veut voir son bien occupé, il doit se résoudre à baisser ses prétentions à 29-30.000 €. Un studio au Park Palace vaut 2000 € /m², un T2, 2500 €, et un T3, 4000 €.

Bien sûr, l’immobilier et I’ évolution du cadre fiscal restent liés. Mais nettement moins qu’on ne l’imagine, sans oublier les atouts de I’ adresse, sûre et fonctionnelle. D’ailleurs, les accords interétatiques ont peu affecté l’activité. Il n’en va pas de même du « scudo » italien, responsable du départ récent de ressortissants transalpins et du gonflement des stocks. Depuis cet été, la situation semble se débloquer.

Correctement estimée, une référence peut trouver preneur en l’espace de six mois. La gamme 1-2 M €, soit le produit investisseur, se porte relativement bien. Moins fréquemment sollicité, l’objet d’exception réunit encore quelques adeptes. La reprise est aussi lente que Ia précipitation dans la crise fut brutale, les acquéreurs potentiels s’avérant fortement soumis à la santé de la finance internationale.

Le marché Monegasque a toujours tendance à s’emballer dans les époques fastes et à retomber comme un soufflé ensuite. Mais, généralement, les périodes sont courtes et les conséquences, mesurées. Pour la première fois, l’euphorie dure une décennie et le réveil s’avère douloureux, dans la mesure où le recul s’aggrave avec le contexte mondial. Mais l’heure n’est pas à l’inquiétude: les clients en quête de bonnes affaires sont déjà aux aguets. Monaco ne manque pas de ressources. Même au creux de la vague, les investisseurs se positionnent. Le véritable frein tient à l’attitude des vendeurs, peu enclins à accepter le retournement de situation.

Pourtant, il convient de faire table rase du passé: les prix à l’achat ont diminué de 30 % et de 20 % à la location. Un magnifique appartement, orienté sur la Méditerranée, tourne autour de 30.000 €/m² dans les étages élevés du Périgord ou de L’Annonciade, de 40-50.000 € /m2 au Parc Saint-Roman, au Monte-Carlo Sun, aux Terrasses du Port ou au Seaside Plaza, et de 50-55.000 € /m² au Park Palace.

Extrait de l’article paru sur Résidences Immobilier N° 138 del settembre 2010

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Vers la fin du Grand Prix de Monaco?

Tuesday, July 27th, 2010

Le week-end dernier, Bernie Ecclestone a menacé de supprimer le Grand Prix de Monaco.
Ce qui aurait de graves conséquences pour la Principauté.

C”est la bombe lancée le week-end dernier par Bernie Ecclestone. Celui qui est considéré comme le grand argentier de la F1 a déclaré au journal britannique The Independant: ” On peut faire sans Monaco.Ils ne paient pas assez cher. Les Européens vont devoir payer davantage, faute de quoi nous devrons courir ailleurs. Aujourd’hui, il nya que deux élémentsincontournables en F1: le nom même de Formule l et Ferrari. ” En clair, le Grand Prix de Monaco pourrait être rayé du calendrier dès 2011. Une révolution pour la Principauté où le Grand Prix reste un événement majeur en termes d’image et de retombées économiques. Certains experts estimant que la course rapporterait environ 100 millions d’euros. Un chiffre difficile à vérifier, bien sûr.
Une certitude, le directeur de la Formula one management (FOM) est en pleine renégociation avec certains circuits. Or, le contrat signé avec Monaco vient de prendre fin. Un contrat estimé à environ 10 millions d’euros. “Ce qui est peu par rapport à  d’autres circuits, explique la journaliste de L’Equipe, Anne Giuntini. Car les prix peuvent atteindre 50 millions. Mais aucun circuit n’a le prestige de Monaco.”

“ECCLESTONE FAIT MONTER LES ENCHÈRES”
En tout cas, Ecclestone n’hésite pas à mettre la pression. Avec un objectif simple: faire grimper les prix. Et une stratégie claire : amener la F1 sur de nouveaux territoires.
Avec de nouvelles destinations, comme la Russie par exemple. Une certitude, l’Afrique du Sud, l’Inde et le Texas ont postulé pour accueillir un Grand Prix en 2011 et 2012. Seule limite pour le directeur de la FOM: impossible de proposer plus de 20 courses par an. Avec 19 courses actuellement, Ecclestone va donc devoir faire des choix. Car il n’y aura pas de la place
pour tout le monde. Du coup, il faudra peut être rayer certains circuits du calendrier.
Résultat, si les candidatures du Texas et de l’Inde sont retenues, Monaco pourrait disparaître dès l’an prochain. Une hypothèse à laquelle Anne Giuntini ne croît pas: “Toute cette affaire, c’est juste un gros coup de marchandage pour inciterMonaco à donner plus d’argent. Comme c’est la période où les contrats sont renégociés, Bernie Ecclestone fait monter les enchères. C’est le jeu. Mais si le Grand Prix était supprimé, ça provoquerait un sacrétollé!” Contacté parMonaco Hebdo le 19juillet, l’Automobile club de Monaco (ACM) n’a pas souhaité réagir aux déclarations de Bernie Ecclestone. Mais en interne, on ne semblait pas vraiment inquiet, persuadé que tout allait bientôt rentrer dans l’ordre. D’ailleurs, le président de l’ACM, Michel Boeri, n’a pas été contacté directement par Bernie Ecclestone. C’est dans la presse qu’il a appris la nouvelle.
Reste à savoir si cette menace est vraiment sérieuse. Car selon tous les experts, Monaco, qui est inscrit au calendrier de la FI depuis 1955, demeure une course mythique.
Difficile d’imaginer que le Grand Prix de Monaco 2011 n’aura pas lieu. Mais les négociations avec Ecclestone s’annoncent serrées.

Monaco Hebdo N° 709 du 22 Juillet 2010
Par Raphael Brun

Tags: Grand Prix, monaco, montecarlo
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